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上午刚买了套房,可以分享些行情

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  •   Lavventura · 124 天前 · 16674 次点击
    这是一个创建于 124 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    第 1 条附言  ·  123 天前
    聊房价的时候,一般是按照标价的 5%去谈,比如 400 万,就奔着 380 万聊。
    虽然说高层买高不买低,但也看下自己喜好,比如我恐高,房子阳台又都是飘窗,所以买了 7 楼。
    高层比如 25-30 层的,会有两个设备层,一般集中在 4 楼和 13 楼,看房的时候问清楚,设备层可能会有些噪音或什么的,但也有人比较喜欢,因为楼下的层高会多 20 公分左右。
    第 2 条附言  ·  123 天前
    小户型就注定不会有太好的朝向,北方一般讲究正南正北,但多梯多户的高层,基本不可能,所以一定要一面冲南,或者东南,尽量不要选择西南,北京的夏季时间比较长,四月底就开始能热到 10 月,朝西会很热。

    完全不冲南的户型,如果不是预算紧张,建议谨慎入手
    第 3 条附言  ·  123 天前
    购买资格:

    这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。

    ⚠️⚠️⚠️ 请大家一定要重视在京连续的社保缴纳,哪怕低一些也不要断,纳税如果曾经断过两个月之内的,可以视为连续,但不得超过 2 个月,社保不允许断缴或补交,很严很严!

    连续的 60 个月的算法,不要陷入误区, [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月,其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了,可以视为第 59 个月的时候就可以买了。


    北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月,即 7 月只能查看到 5 月的,建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房,同时找一家中意的小区中介,要求他们提交资质验证,验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证(一定要办,且提前办),验资可以提交多次,没有什么影响,验资结果一般第二个工作日就能出来,是住建委反馈给链家的。
    第 4 条附言  ·  123 天前
    买房的时候除了各种周边环境、地铁、小区等硬性条件要看之外,也需要留意房子之前是自主还是出租过,很明显,自主的一般房主都会保持的比较好,不着急装修或准备回回血再说的话,可以交房之后整体保洁一遍,直接入住。终归这年头简单买套家电,1 万多也足够了。 家具可以拿宜家和淘宝的先过渡。

    呃 有点偏题,想说的是,如果已经结婚,并且有孩子的买家,一定要注意,原来房子的学籍问题,国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍(相当于真实成长期)

    简单理解就是,你如果目前没孩子,买了这套房,哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学,你也不会受影响,因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。

    但如果房主刚给自己孩子用了,且你的还在已经超过两岁了,那就主要注意了。
    第 5 条附言  ·  123 天前
    购买的流程:
    (所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过)

    1、签约:双方现场在中介的干预下谈好价格,直接签合同。
    2、支付定金:定金没有固定价格,视卖家要求,但也可以视买家情况商量,比如 10 万,直接转账。如果订单分多笔,另外的金额可以打到链家的担保账户,一般是 7 天内。
    3、网签:中介一般当天开始连夜给你准备网签资料,等待 2-3 天出结果,这一步不需要你出面。
    3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱,一般当天提交,当天晚上或第二天就可以收到钱,但中介一般会跟你说 7 个工作日,实际不用。
    4、面签:中介让你选择公积金和商业贷款的银行,一般都会选择工资卡所在行,但中介会推荐交通银行,因为交行营业部在东三环,招行在石景山(中介也不愿意折腾吧)但没关系,都是听买家的,然后定时间,中介和买家一起去面签,所有材料由中介出面准备,买家主要去现场签字,且只需要去一趟。
    5、缴税:中介和你去地税局纳税,满五唯一就是 1%的税。
    6、过户:房屋过户手续,领取产权证,用户办理房产抵押,工本费 80,住建委收。
    7、放款:中介去递送新的房本,银行开始安排放款
    8、结案:卖家收到银行直接转账的贷款,至此交易完成。
    第 6 条附言  ·  123 天前
    想到了一点,再补充一个:

    (其实这个我是持怀疑态度的,因为到现在我也没查询具体信息)

    据中介说,北京,四环和五环能贷款的额度是不一样的,越往外越低,比如四环外可以带 250 万,五环外就只能 210 万,所以看房子,不要只考虑总价,目前来看,四五环的一居,总价看起来不会差很多的,但确实五环外小区会更新一些,面积也会稍大一些,但首付有限的前提下,差出来的几十万的贷款,往往四环的会更合适。

    另外两点我个人在挑房子的想法是:

    1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里,这是实打实的距离因素。
    2、越靠近市区的房子升值空间越大,也更加出租。
    第 7 条附言  ·  122 天前
    感谢 136 楼 pricesong 提供的信息。

    我帖子里提到的任何关于绿中介的内容,均代表我个人的选择,关于中介服务费的问题,也建议大家货比三家,采取各种方式为自己争取最大的优惠。

    其中,在 2011 年,北京市有关部门确实下发了,关于降低住宅买卖服务费标准的通知,要求 500 万以内不得高于 2%,但在 2015 年,北京市发改委再次发文,废止了上面当年提到的三份文件。

    这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。
    159 回复  |  直到 2019-09-23 20:09:55 +08:00
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        101
    th00000   123 天前
    @th00000 370 --> 374
        102
    loveour   123 天前
    @charzluo #49 前同事买的那里,当时还是期房。印象里他买的大概是 90 平左右,120W+? 80W 公积金贷款,剩下都是首付。前不久他还和我说挺不错的推荐我也买,不过价格早已不是他那时候的价格了。
        103
    BIAOXYZ   123 天前
    @charzluo 这个盘挺好的,比较新( 14 年?)。旁边还有凯德广场,340 两室的话美得很。
        104
    Lavventura   123 天前
    @battlefield #98 因为首付也不是签合同当天就要支付的,一般可以商量到 30-45 天的周期,这之前大概定金+中介费+其他费用,准备个 30 万左右就可以了。 可以在办理网签之后提取,再慢也一个月足够了,能填上你 20 万的差额。
        105
    Lavventura   123 天前
    @mnsw #99 其实我有点疏忽了,之前问中介关于中介费的支付时间,答复是当月月底前都可以,应该是为了计业绩,但我交完定金,签了很多份文件后,直接让我把中介费也交了,你知道那会一旦十几万十几万的往外转账,脑门一热就不太差这一笔了,我就给交了。
        106
    Lavventura   123 天前
    @th00000 #100 关于税费,感谢指正;公积金提取,确实很看公司效率,我是今早来就和经办的同事找了声招呼,提到了确实比较急需这笔钱,同事很 Nice,感激表示当天就配合完。
        107
    Lavventura   123 天前
    @battlefield #98 我又看了下你的提问,你理解确实有偏差,公积金账户里你积攒下来的余额可以提取出来,只要时间算好,可以作为首付款的一部分补齐,但公积金贷款是无法作为首付的。
        108
    gaodq   123 天前
    请问一下现在银行贷款利率是多少呢?
        109
    justfan   123 天前
    楼主强 首付也得 200 万吧。。
        110
    zhouyg   123 天前
    按比例的话,3% * 400 万,中介费就要将近 10 万了??
        111
    Lavventura   123 天前
    @justfan #109 没,一共 160 多。
        112
    Lavventura   123 天前
    @zhouyg #110 是的,打完折 9.5 万。
        113
    hwcj123   123 天前
    学到了,就差钱实践啦(/大哭)
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    robot777   123 天前
    链家吗,中介费折扣好低啊。其他城市,朋友前年买房谈中介费到一个点,当然是小中介,她自己也是牛人
        115
    pagxir   123 天前 via Android
    @Lavventura 还是中介爽。一月买一套,一套就 5%了,卖两年房子就可以自己买一套了。
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    icegreen   123 天前
    学习了; 最近也在看东边的房子; 目前看双桥那边,靠南一些的。
        117
    robot777   123 天前
    喜欢楼主房子的户型
        118
    tailf   123 天前
    你的信息看起来也是道听途说的... 你就是刚刚签了个合同,不是自己的经验还是不要乱粘贴的好
        119
    nicksors   123 天前
    @robot777 你直接说喜欢房主好啦!哈哈
        120
    tailf   123 天前
    关于贷款评估值,和地段一分钱关系没有。

    银行是金融机构,房子就是这套房子,愿意给你贷多少款只取决于风险:楼龄,以及当前的行情。
    目前北京的行情是三年前的价格,所以只要房子不巨老(房龄 40 年以上),商贷评估到 95% 很容易。

    组合贷一直 90%,最多到 92% 就是烧高香了。

    另外关于中介费,就算你能把 2.7% 谈到 2.2%,对于总价 400 万也不过就是 2 万块钱,这点钱还不如从卖家手里扣。
        121
    nicejkkk   123 天前 via iPhone
    老哥 5%够吗,会不会有奇高的价格 等入坑?
        122
    Lavventura   123 天前
    @tailf #118 嗯,好的。
        123
    Lavventura   123 天前
    @robot777 #114 其他城市其实不能拿来跟北京对比,很多城市贷款还打折呢...😭
        124
    Lavventura   123 天前
    @nicejkkk #121 抱歉,没太看懂你问的? 5% 什么够吗?
        125
    Lavventura   123 天前
    @tailf #120 北京五环内普通住宅网签不能同时超过总价 468 万,单价 39600 元 /平。五环到六环单价 31800 元,总价 374.4 万元,六环外单价 23760 元,总价 280.8 万元。首套购房普通住宅最高贷款 6.5 成,二套最高贷款 4 成。

    这个确实是我去链家乱粘贴的。
        126
    tailf   123 天前
    楼主,话说你昨晚睡着了没。。。
        127
    TankyWoo   123 天前
    楼主选的炫特?它的地址位置离十里堡和四惠都还有一些距离啊,不过小户型确实多,70 平以上的都少
        128
    Lavventura   123 天前
    @tailf #126 睡着了,正常的一天。
        129
    strcmp   123 天前
    买完房是不是就可以放心断保了
        130
    Lavventura   123 天前
    @strcmp #129 还是别了吧,谁知道以后啥政策,小孩上学貌似现在也看父母社保缴纳情况吧。
        131
    loveour   123 天前
    @strcmp #129 还要研究孩子上学需要什么社保,是否考虑户口积分。。
        132
    Caan07   123 天前
    如果是刚需或者是教育需要,看菜吃饭。如果是别的目的,请关注四天前的消息:

    https://finance.sina.com.cn/roll/2019-07-11/doc-ihytcitm1292698.shtml
        133
    charzluo   122 天前
    @loveour 买新房的是真的赚。。这才 5 年? 3 倍了。。羡慕
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    charzluo   122 天前
    @BIAOXYZ 比较新,只满 2 了,所以为了个税少交,得多凑点首付
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    charzluo   122 天前
    @Lavventura 还是太远了,虽然大家都是北京市管,中 yang 直接管辖暂时是没戏了,2333
        136
    pricesong   122 天前
    我也补充一点,完全可以绿中介看房,记下房子门牌号,然后找其他中介去找房东,起码省一个点的中介费。

    另外在 2011 年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,规定住宅买卖经纪服务收费标准统一不超过 2 %。
        137
    pricesong   122 天前
    @Lavventura 哥们...虽然说现在你已经买完了,再说啥也没用了,但是我还是想说,北京市住建委 2011 年就有规定,中介费不得超 2%,绿中介张口开 2.7%那就是坑小白的.......
        138
    Lavventura   122 天前
    @pricesong 感谢提醒。我也意识到这个问题了,但综合各方面,也是为了省心吧。就没太在意,价格最终从房价那边多争取了 3 万多,我也就认了。

    但你提到的 2011 年那个文件,我查了下,在 2015 年的时候又被北京市发改委废止了。

    2015 年底北京发改委又发了《关于废止有关收费文件的通知》(京发改〔 2015 〕 2617 号文)指出,以下三份文件明确为废止文件:一是北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字〔 1997 〕第 398 号);二是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(京发改〔 2011 〕 1468 号);三是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》(京发改〔 2011 〕 1469 号)。
        139
    zuijinbuzai   122 天前
    sz xx 家中介, 15 年第一次买 2.4 个点中介费, 没经验, 没怎么砍. 18 年卖, 买家一个点中介费(某公众号平台). 18 年再买, 看房还是链家, 最终定了目标, 就没让链家带看. 还是 xx 家, 死咬住一个点中介费, 砍了一个多小时. 供参考.
        140
    henglei   122 天前
    社保断了两个月,补缴不行吗?断的这两个月有纳税记录,这样的可行吗?
        141
    Lavventura   122 天前
    @henglei #140 补缴也不可以,纳税别断,可以只用纳税连续 60 个月。
        142
    liuyx7894   122 天前
    我上周末也刚买完,还没有到网签但是快了,没有楼主这么有钱,买的大兴枣园地铁这边的,总价 226,中介费谈不下来了 2.65 ,也不知道买的亏不亏,从历史成交价来说,这个价格能到 16 下半年了,房子没啥毛病,唉现在心比较慌,没买的时候盼着跌,买了以后不敢看了,怕跌了
        143
    Lavventura   122 天前
    @liuyx7894 #142 自住的话,就不要老想着会跌吧,你又不是投资,跌也好涨也好,也眼下没啥关系。
        144
    Lavventura   122 天前
    @liuyx7894 #142 我刚看了眼进度,网签都完了,要准备面签了。
        145
    Lavventura   122 天前
    @TankyWoo #127 ??? 四惠,这小区离四惠不近啊,靠近姚家园那边,离十里堡 1.2KM 吧。
        146
    TankyWoo   122 天前
    @Lavventura 炫特我近期去看过两次,成交量算是比较多的一个小区,但是离 6 号和 10 号线确实有些距离,另外这个小区租户比太高了,差不多 4:6 吧,而且几年前炫特是朝阳有名的 X 窝……

    不过说真的,如果不是考虑它到地铁有些距离,就它的价格和环境,我觉得算是性价比不错的了,前几天有个 528W 成交的房子就不错

    话说方便的话可以发下你买的户型我看看
        147
    Lavventura   122 天前
    @TankyWoo #146 上一页有
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    henglei   122 天前
    @Lavventura 我问过中介,有的说五年内有三个月补缴的话不影响,有的说不行。一直不确定哪个是对的,有点犹豫要不要补缴,楼主有了解过吗?
        149
    Lavventura   122 天前
    @henglei #148 补缴是指在断缴发生的当年,由原所在公司出面办理补缴,不能超过三个月,你现在补缴是没用的。
        150
    xuanxiao   122 天前
    楼主没户口的话,小孩上学会有什么问题吗
        151
    Lavventura   122 天前
    @xuanxiao 会,幼儿园&小学还行,初中就要开始考虑孩子的上学问题了。
        152
    xuanxiao   122 天前
    @Lavventura 那该怎么解决呢?让孩子回老家上学?
        153
    justfun   122 天前 via iPhone
    @belin520 #16 房子都能称之为撸了😅
        154
    chrischeng   122 天前
    @hxtheone 感谢,我就是随便问问凑个热闹。。还是应该躲在角落里偷窥大佬们的生活,哈哈
        155
    freezhan   122 天前
    @Lavventura #111 160W 是净首付部分吧?
        156
    xypty   121 天前
    这个标题感觉跟楼主刚买了条鱼一样。。。
        157
    skyler   117 天前
    唉,我在老家买了一套,现在想在北京买,算二套首付太特么高了...
        158
    Lavventura   116 天前
    @skyler 嗯,317 政策后,首套首贷太重要了 😢
        159
    userdhf   53 天前
    公积金+贷 250w 还不够的话,该怎么办
    1  2  
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