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Lavventura
V2EX  ›  北京

上午刚买了套房,可以分享些行情

  •  6
     
  •   Lavventura · 2019-07-14 18:20:15 +08:00 · 21905 次点击
    这是一个创建于 1719 天前的主题,其中的信息可能已经有所发展或是发生改变。
    第 1 条附言  ·  2019-07-15 08:56:53 +08:00
    聊房价的时候,一般是按照标价的 5%去谈,比如 400 万,就奔着 380 万聊。
    虽然说高层买高不买低,但也看下自己喜好,比如我恐高,房子阳台又都是飘窗,所以买了 7 楼。
    高层比如 25-30 层的,会有两个设备层,一般集中在 4 楼和 13 楼,看房的时候问清楚,设备层可能会有些噪音或什么的,但也有人比较喜欢,因为楼下的层高会多 20 公分左右。
    第 2 条附言  ·  2019-07-15 08:57:09 +08:00
    小户型就注定不会有太好的朝向,北方一般讲究正南正北,但多梯多户的高层,基本不可能,所以一定要一面冲南,或者东南,尽量不要选择西南,北京的夏季时间比较长,四月底就开始能热到 10 月,朝西会很热。

    完全不冲南的户型,如果不是预算紧张,建议谨慎入手
    第 3 条附言  ·  2019-07-15 10:36:34 +08:00
    购买资格:

    这里只介绍一下外地在京社保&纳税满五年的情况。

    ⚠️⚠️⚠️ 请大家一定要重视在京连续的社保缴纳,哪怕低一些也不要断,纳税如果曾经断过两个月之内的,可以视为连续,但不得超过 2 个月,社保不允许断缴或补交,很严很严!

    连续的 60 个月的算法,不要陷入误区, [举例] 并不是 10 年 7 月-15 年 7 月,其实 15 年的 5 月底 6 月初就差不多了,可以视为第 59 个月的时候就可以买了。


    北京市社保网站的查询记录一般是延后两个月,即 7 月只能查看到 5 月的,建议大家在即将满 58 个月时候就开始看房,同时找一家中意的小区中介,要求他们提交资质验证,验证需要提供身份证、户口本个人及首页、北京市居住证(一定要办,且提前办),验资可以提交多次,没有什么影响,验资结果一般第二个工作日就能出来,是住建委反馈给链家的。
    第 4 条附言  ·  2019-07-15 10:45:59 +08:00
    买房的时候除了各种周边环境、地铁、小区等硬性条件要看之外,也需要留意房子之前是自主还是出租过,很明显,自主的一般房主都会保持的比较好,不着急装修或准备回回血再说的话,可以交房之后整体保洁一遍,直接入住。终归这年头简单买套家电,1 万多也足够了。 家具可以拿宜家和淘宝的先过渡。

    呃 有点偏题,想说的是,如果已经结婚,并且有孩子的买家,一定要注意,原来房子的学籍问题,国家要求 6 年一个周期才能有一个学籍(相当于真实成长期)

    简单理解就是,你如果目前没孩子,买了这套房,哪怕卖家今年刚给自己小孩办了入学,你也不会受影响,因为等你有了孩子且上学肯定不止 6 年。

    但如果房主刚给自己孩子用了,且你的还在已经超过两岁了,那就主要注意了。
    第 5 条附言  ·  2019-07-15 11:54:52 +08:00
    购买的流程:
    (所有流程建立在买家北京市购房资格审核通过)

    1、签约:双方现场在中介的干预下谈好价格,直接签合同。
    2、支付定金:定金没有固定价格,视卖家要求,但也可以视买家情况商量,比如 10 万,直接转账。如果订单分多笔,另外的金额可以打到链家的担保账户,一般是 7 天内。
    3、网签:中介一般当天开始连夜给你准备网签资料,等待 2-3 天出结果,这一步不需要你出面。
    3.1、这之间可以找你公司负责公积金的同事提取你账户你的所有钱,一般当天提交,当天晚上或第二天就可以收到钱,但中介一般会跟你说 7 个工作日,实际不用。
    4、面签:中介让你选择公积金和商业贷款的银行,一般都会选择工资卡所在行,但中介会推荐交通银行,因为交行营业部在东三环,招行在石景山(中介也不愿意折腾吧)但没关系,都是听买家的,然后定时间,中介和买家一起去面签,所有材料由中介出面准备,买家主要去现场签字,且只需要去一趟。
    5、缴税:中介和你去地税局纳税,满五唯一就是 1%的税。
    6、过户:房屋过户手续,领取产权证,用户办理房产抵押,工本费 80,住建委收。
    7、放款:中介去递送新的房本,银行开始安排放款
    8、结案:卖家收到银行直接转账的贷款,至此交易完成。
    第 6 条附言  ·  2019-07-15 13:26:09 +08:00
    想到了一点,再补充一个:

    (其实这个我是持怀疑态度的,因为到现在我也没查询具体信息)

    据中介说,北京,四环和五环能贷款的额度是不一样的,越往外越低,比如四环外可以带 250 万,五环外就只能 210 万,所以看房子,不要只考虑总价,目前来看,四五环的一居,总价看起来不会差很多的,但确实五环外小区会更新一些,面积也会稍大一些,但首付有限的前提下,差出来的几十万的贷款,往往四环的会更合适。

    另外两点我个人在挑房子的想法是:

    1、四外-常营 黄渠附近差出来 10 几公里,这是实打实的距离因素。
    2、越靠近市区的房子升值空间越大,也更加出租。
    第 7 条附言  ·  2019-07-16 11:14:47 +08:00
    感谢 136 楼 pricesong 提供的信息。

    我帖子里提到的任何关于绿中介的内容,均代表我个人的选择,关于中介服务费的问题,也建议大家货比三家,采取各种方式为自己争取最大的优惠。

    其中,在 2011 年,北京市有关部门确实下发了,关于降低住宅买卖服务费标准的通知,要求 500 万以内不得高于 2%,但在 2015 年,北京市发改委再次发文,废止了上面当年提到的三份文件。

    这也间接的导致了目前某中介 2.7%服务费的收费标准。
    159 条回复    2019-09-23 20:09:55 +08:00
    1  2  
    th00000
        101
    th00000  
       2019-07-15 14:12:26 +08:00
    @th00000 370 --> 374
    loveour
        102
    loveour  
       2019-07-15 14:20:19 +08:00
    @charzluo #49 前同事买的那里,当时还是期房。印象里他买的大概是 90 平左右,120W+? 80W 公积金贷款,剩下都是首付。前不久他还和我说挺不错的推荐我也买,不过价格早已不是他那时候的价格了。
    BIAOXYZ
        103
    BIAOXYZ  
       2019-07-15 14:32:15 +08:00
    @charzluo 这个盘挺好的,比较新( 14 年?)。旁边还有凯德广场,340 两室的话美得很。
    Lavventura
        104
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 14:40:21 +08:00
    @battlefield #98 因为首付也不是签合同当天就要支付的,一般可以商量到 30-45 天的周期,这之前大概定金+中介费+其他费用,准备个 30 万左右就可以了。 可以在办理网签之后提取,再慢也一个月足够了,能填上你 20 万的差额。
    Lavventura
        105
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 14:42:33 +08:00
    @mnsw #99 其实我有点疏忽了,之前问中介关于中介费的支付时间,答复是当月月底前都可以,应该是为了计业绩,但我交完定金,签了很多份文件后,直接让我把中介费也交了,你知道那会一旦十几万十几万的往外转账,脑门一热就不太差这一笔了,我就给交了。
    Lavventura
        106
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 14:44:55 +08:00
    @th00000 #100 关于税费,感谢指正;公积金提取,确实很看公司效率,我是今早来就和经办的同事找了声招呼,提到了确实比较急需这笔钱,同事很 Nice,感激表示当天就配合完。
    Lavventura
        107
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 14:46:45 +08:00
    @battlefield #98 我又看了下你的提问,你理解确实有偏差,公积金账户里你积攒下来的余额可以提取出来,只要时间算好,可以作为首付款的一部分补齐,但公积金贷款是无法作为首付的。
    gaodq
        108
    gaodq  
       2019-07-15 14:52:09 +08:00
    请问一下现在银行贷款利率是多少呢?
    justfan
        109
    justfan  
       2019-07-15 15:56:40 +08:00
    楼主强 首付也得 200 万吧。。
    zhouyg
        110
    zhouyg  
       2019-07-15 16:03:11 +08:00
    按比例的话,3% * 400 万,中介费就要将近 10 万了??
    Lavventura
        111
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 16:18:53 +08:00
    @justfan #109 没,一共 160 多。
    Lavventura
        112
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 16:19:06 +08:00
    @zhouyg #110 是的,打完折 9.5 万。
    hwcj123
        113
    hwcj123  
       2019-07-15 16:27:49 +08:00
    学到了,就差钱实践啦(/大哭)
    robot777
        114
    robot777  
       2019-07-15 16:49:25 +08:00
    链家吗,中介费折扣好低啊。其他城市,朋友前年买房谈中介费到一个点,当然是小中介,她自己也是牛人
    pagxir
        115
    pagxir  
       2019-07-15 16:49:36 +08:00 via Android
    @Lavventura 还是中介爽。一月买一套,一套就 5%了,卖两年房子就可以自己买一套了。
    icegreen
        116
    icegreen  
       2019-07-15 16:52:43 +08:00
    学习了; 最近也在看东边的房子; 目前看双桥那边,靠南一些的。
    robot777
        117
    robot777  
       2019-07-15 16:55:36 +08:00
    喜欢楼主房子的户型
    tailf
        118
    tailf  
       2019-07-15 16:57:28 +08:00
    你的信息看起来也是道听途说的... 你就是刚刚签了个合同,不是自己的经验还是不要乱粘贴的好
    nicksors
        119
    nicksors  
       2019-07-15 16:57:33 +08:00
    @robot777 你直接说喜欢房主好啦!哈哈
    tailf
        120
    tailf  
       2019-07-15 17:04:48 +08:00
    关于贷款评估值,和地段一分钱关系没有。

    银行是金融机构,房子就是这套房子,愿意给你贷多少款只取决于风险:楼龄,以及当前的行情。
    目前北京的行情是三年前的价格,所以只要房子不巨老(房龄 40 年以上),商贷评估到 95% 很容易。

    组合贷一直 90%,最多到 92% 就是烧高香了。

    另外关于中介费,就算你能把 2.7% 谈到 2.2%,对于总价 400 万也不过就是 2 万块钱,这点钱还不如从卖家手里扣。
    nicejkkk
        121
    nicejkkk  
       2019-07-15 17:05:44 +08:00 via iPhone
    老哥 5%够吗,会不会有奇高的价格 等入坑?
    Lavventura
        122
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 17:13:25 +08:00
    @tailf #118 嗯,好的。
    Lavventura
        123
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 17:14:56 +08:00
    @robot777 #114 其他城市其实不能拿来跟北京对比,很多城市贷款还打折呢...😭
    Lavventura
        124
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 17:15:29 +08:00
    @nicejkkk #121 抱歉,没太看懂你问的? 5% 什么够吗?
    Lavventura
        125
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 17:25:28 +08:00
    @tailf #120 北京五环内普通住宅网签不能同时超过总价 468 万,单价 39600 元 /平。五环到六环单价 31800 元,总价 374.4 万元,六环外单价 23760 元,总价 280.8 万元。首套购房普通住宅最高贷款 6.5 成,二套最高贷款 4 成。

    这个确实是我去链家乱粘贴的。
    tailf
        126
    tailf  
       2019-07-15 17:34:22 +08:00
    楼主,话说你昨晚睡着了没。。。
    TankyWoo
        127
    TankyWoo  
       2019-07-15 17:48:11 +08:00
    楼主选的炫特?它的地址位置离十里堡和四惠都还有一些距离啊,不过小户型确实多,70 平以上的都少
    Lavventura
        128
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 20:24:32 +08:00
    @tailf #126 睡着了,正常的一天。
    strcmp
        129
    strcmp  
       2019-07-15 20:46:10 +08:00
    买完房是不是就可以放心断保了
    Lavventura
        130
    Lavventura  
    OP
       2019-07-15 20:51:41 +08:00
    @strcmp #129 还是别了吧,谁知道以后啥政策,小孩上学貌似现在也看父母社保缴纳情况吧。
    loveour
        131
    loveour  
       2019-07-15 20:51:48 +08:00
    @strcmp #129 还要研究孩子上学需要什么社保,是否考虑户口积分。。
    Caan07
        132
    Caan07  
       2019-07-15 21:47:28 +08:00
    如果是刚需或者是教育需要,看菜吃饭。如果是别的目的,请关注四天前的消息:

    https://finance.sina.com.cn/roll/2019-07-11/doc-ihytcitm1292698.shtml
    charzluo
        133
    charzluo  
       2019-07-16 08:58:32 +08:00
    @loveour 买新房的是真的赚。。这才 5 年? 3 倍了。。羡慕
    charzluo
        134
    charzluo  
       2019-07-16 08:58:56 +08:00
    @BIAOXYZ 比较新,只满 2 了,所以为了个税少交,得多凑点首付
    charzluo
        135
    charzluo  
       2019-07-16 09:00:09 +08:00
    @Lavventura 还是太远了,虽然大家都是北京市管,中 yang 直接管辖暂时是没戏了,2333
    pricesong
        136
    pricesong  
       2019-07-16 10:57:51 +08:00
    我也补充一点,完全可以绿中介看房,记下房子门牌号,然后找其他中介去找房东,起码省一个点的中介费。

    另外在 2011 年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》,规定住宅买卖经纪服务收费标准统一不超过 2 %。
    pricesong
        137
    pricesong  
       2019-07-16 10:59:46 +08:00
    @Lavventura 哥们...虽然说现在你已经买完了,再说啥也没用了,但是我还是想说,北京市住建委 2011 年就有规定,中介费不得超 2%,绿中介张口开 2.7%那就是坑小白的.......
    Lavventura
        138
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 11:09:43 +08:00
    @pricesong 感谢提醒。我也意识到这个问题了,但综合各方面,也是为了省心吧。就没太在意,价格最终从房价那边多争取了 3 万多,我也就认了。

    但你提到的 2011 年那个文件,我查了下,在 2015 年的时候又被北京市发改委废止了。

    2015 年底北京发改委又发了《关于废止有关收费文件的通知》(京发改〔 2015 〕 2617 号文)指出,以下三份文件明确为废止文件:一是北京市物价局、北京市房屋土地管理局《关于房地产中介服务收费的通知》(京价(房)字〔 1997 〕第 398 号);二是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(京发改〔 2011 〕 1468 号);三是北京市发展和改革委员会、北京市住房和城乡建设委员会《关于加强本市住宅买卖经纪服务收费管理的通知》(京发改〔 2011 〕 1469 号)。
    zuijinbuzai
        139
    zuijinbuzai  
       2019-07-16 11:19:09 +08:00
    sz xx 家中介, 15 年第一次买 2.4 个点中介费, 没经验, 没怎么砍. 18 年卖, 买家一个点中介费(某公众号平台). 18 年再买, 看房还是链家, 最终定了目标, 就没让链家带看. 还是 xx 家, 死咬住一个点中介费, 砍了一个多小时. 供参考.
    henglei
        140
    henglei  
       2019-07-16 11:58:09 +08:00
    社保断了两个月,补缴不行吗?断的这两个月有纳税记录,这样的可行吗?
    Lavventura
        141
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 12:09:26 +08:00
    @henglei #140 补缴也不可以,纳税别断,可以只用纳税连续 60 个月。
    liuyx7894
        142
    liuyx7894  
       2019-07-16 13:29:14 +08:00
    我上周末也刚买完,还没有到网签但是快了,没有楼主这么有钱,买的大兴枣园地铁这边的,总价 226,中介费谈不下来了 2.65 ,也不知道买的亏不亏,从历史成交价来说,这个价格能到 16 下半年了,房子没啥毛病,唉现在心比较慌,没买的时候盼着跌,买了以后不敢看了,怕跌了
    Lavventura
        143
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 13:41:25 +08:00
    @liuyx7894 #142 自住的话,就不要老想着会跌吧,你又不是投资,跌也好涨也好,也眼下没啥关系。
    Lavventura
        144
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 13:41:58 +08:00
    @liuyx7894 #142 我刚看了眼进度,网签都完了,要准备面签了。
    Lavventura
        145
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 13:43:45 +08:00
    @TankyWoo #127 ??? 四惠,这小区离四惠不近啊,靠近姚家园那边,离十里堡 1.2KM 吧。
    TankyWoo
        146
    TankyWoo  
       2019-07-16 14:06:07 +08:00
    @Lavventura 炫特我近期去看过两次,成交量算是比较多的一个小区,但是离 6 号和 10 号线确实有些距离,另外这个小区租户比太高了,差不多 4:6 吧,而且几年前炫特是朝阳有名的 X 窝……

    不过说真的,如果不是考虑它到地铁有些距离,就它的价格和环境,我觉得算是性价比不错的了,前几天有个 528W 成交的房子就不错

    话说方便的话可以发下你买的户型我看看
    Lavventura
        147
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 14:24:09 +08:00
    @TankyWoo #146 上一页有
    henglei
        148
    henglei  
       2019-07-16 18:09:47 +08:00
    @Lavventura 我问过中介,有的说五年内有三个月补缴的话不影响,有的说不行。一直不确定哪个是对的,有点犹豫要不要补缴,楼主有了解过吗?
    Lavventura
        149
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 19:20:46 +08:00
    @henglei #148 补缴是指在断缴发生的当年,由原所在公司出面办理补缴,不能超过三个月,你现在补缴是没用的。
    xuanxiao
        150
    xuanxiao  
       2019-07-16 19:42:41 +08:00
    楼主没户口的话,小孩上学会有什么问题吗
    Lavventura
        151
    Lavventura  
    OP
       2019-07-16 20:01:34 +08:00
    @xuanxiao 会,幼儿园&小学还行,初中就要开始考虑孩子的上学问题了。
    xuanxiao
        152
    xuanxiao  
       2019-07-16 20:10:27 +08:00
    @Lavventura 那该怎么解决呢?让孩子回老家上学?
    justfun
        153
    justfun  
       2019-07-16 21:38:13 +08:00 via iPhone
    @belin520 #16 房子都能称之为撸了😅
    chrischeng
        154
    chrischeng  
       2019-07-16 22:13:11 +08:00
    @hxtheone 感谢,我就是随便问问凑个热闹。。还是应该躲在角落里偷窥大佬们的生活,哈哈
    freezhan
        155
    freezhan  
       2019-07-16 22:40:52 +08:00
    @Lavventura #111 160W 是净首付部分吧?
    xypty
        156
    xypty  
       2019-07-17 09:04:13 +08:00
    这个标题感觉跟楼主刚买了条鱼一样。。。
    skyler
        157
    skyler  
       2019-07-21 13:18:20 +08:00
    唉,我在老家买了一套,现在想在北京买,算二套首付太特么高了...
    Lavventura
        158
    Lavventura  
    OP
       2019-07-22 10:11:48 +08:00
    @skyler 嗯,317 政策后,首套首贷太重要了 😢
    userdhf
        159
    userdhf  
       2019-09-23 20:09:55 +08:00
    公积金+贷 250w 还不够的话,该怎么办
    1  2  
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