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V2EX  ›  北京

[北京购房] 集体产权能不能上车

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  •   pengqiuyuan · 22 天前 · 5842 次点击
    北京亲戚(靠谱)介绍的内部项目,周末准备 money 首付 60%,目前还再犹豫中,求知风险、注意事项
    
    关于这个项目介绍:
    
    0、海淀北部北京 5 环、环 6 之间
    1、集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本
    2、民水民点集中供暖,燃气入户
    3、重点学区(如 101 中学),北京户口可以就读重点学校
    4、北京户籍可以平移户口(本人不是)
    
    优点
    便宜,10000 多 /m2
    
    缺点
    个人理解,没有产权,只有使用权( 40 年)
    
    我目前了解到的 
    0、新《土地管理法》删除了原法第 43 条关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地,必须使用国有土地”的规定
    1、北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见(试行)》
    2、重磅!北京市集体建设用地的小产权房正式上市! 
    3、重磅!集体土地有望入市小产权房的春天来了? https://baijiahao.baidu.com/s?id=1620647980724534179&wfr=spider&for=pc
    
    
    第 1 条附言  ·  21 天前
    ```
    昨天我说找个这方面的专家,我把问题的聊天内容给大家分享下,希望有帮助

    结论就是:不建议买、风险大。如果想买尽量买小的

    关于帖子里面的村集体用地(集体产权),个人理解(参照截图 02 )
    1、转归国有(转变为国有性质,那么他盖出来就是我们很多人称的商业公寓)
    2、留归村(集体用地,就是我们说的小产权房)

    我的打算:介于不买与买一个最小的(自己住),没收掉也不会损失太大 。 目前还没有决定好。

    问题:
    1、这个项目是否合法 (集体建设用地、单位职工公寓、联合开发建设、使用权 40 年、集体房本),是否是私自建设的住宅楼
    2、合法的话,房子是否可以买(第一套房),目前是自住,如果能升值可以卖掉。
    3、买了这种小产权房,北京的首套房还能不能享受到贷款权益
    4、这种房子有没有升值空间,考虑国家对集体产权的政策
    5、项目里面提及的内容,北京户籍可以平移户口 ,可以就读他们村子的重点学校,是否可行。
    6、如果我把房子卖掉了,购买者能不能享受到这个上面两个权益(从合法操作的角度)。
    7、和开发商签合同的时候,有没有需要问清楚的问题。
    8、从合同上以及国家法律上看,这个房子遇到国家规划拆迁有没有补偿,能有多少。
    9、项目先收取 60% ,2020 年 12 月 交付的时候收取 40% ,会不会有风险,开发商跑路。

    解答(截图,我按照语音顺序放的):
    02
    02
    04
    07
    07
    08
    09
    10
    11
    12
    14
    15
    15
    16

    ```
    71 回复  |  直到 2019-11-27 01:00:16 +08:00
        1
    Lavventura   22 天前   ♥ 4
    这么说吧,北京现在这个位置的小产权商住也就这个价,但严谨个人买卖,中介貌似有办法,能忽悠一个是一个。
    你这个,看你介绍的情况,区别不到哪去。

    想明白两个点:

    1、自己住的话,将来还改善吗?改善的话,你确定你的房子有人买吗?就算有人买,你确定能增值吗?
    2、自己买了不住的话,你确定能租的出去吗? 就算租出去,一个月能租 4000 吗?

    被坑的开端往往都是,我有一个靠谱朋友,我有一个感情特好的亲戚。
        2
    vain   22 天前   ♥ 1
    风险很低,参考昌平香堂
        3
    noahzh   22 天前
    没有产权房子不值钱,所以就没有便宜一说。
        4
    kyuuseiryuu   22 天前
    法律不是你说了算,没有永久产权,都别上车。等哪天你跪下来都要抓你。
        5
    unmois   22 天前
    慎重,以后真要收走了 你跪下来哭天喊地也没用
        6
    optional   22 天前 via iPhone
    所以都是为了升值,房住不炒没人信
        7
    pengqiuyuan   22 天前
    谢谢大家,我想的是买个 40 平米的小一居自住,真的要收走那就收走吧,,40 万好像也能接受,当然有补偿也好。我去找个律师具体咨询下。
        8
    subpo   22 天前
    北京 40 万买个房子还能有重点学区和北京户口?
    如果这两个能实现,别说 40 年使用权没产权,就算是只有 1 年使用权都有人抢吧。
        9
    subpo   22 天前
    @Lavventura #1 40 平稍微装修下在北京租个 4000 很好租吧。
    价格才 1w 一平,不说物权法支不支持 40 年把人赶出来,就算赶出来也是血赚了
        10
    pengqiuyuan   22 天前
    我还忘记说了一条:公寓,精装修,拎包入住,新房
        11
    g5hdyd   22 天前
    你都别说这个玩意儿了,北京的 70 年的“酒店式公寓”转手都死费劲了!你要是一直想住 40 年,可以买。重点学区你听听乐乐得了~~
        12
    tyhunter   22 天前
    @subpo 明明 LZ 说的前提是北京户口才能有重点学区
        13
    Lavventura   22 天前
    @subpo 看位置吧。
        14
    subpo   22 天前
    @tyhunter #12 好吧,我瞎了...
        15
    Lavventura   22 天前
    我遇到身边好几个朋友同事,想在当下入手小产权公寓,劝不住,那就相信自己判断吧。
        16
    Lavventura   22 天前
    另外,我不太懂这种房子为什么会有首付 60%,最新政策公寓除了个人无法购买外,也是要求全款的,如果你有渠道走了贷款,现在认房认贷,以后再想买正常产权的,上车就更难了。
        17
    pengqiuyuan   22 天前
    @Lavventura 我没有想过要贷款,可以全款。本来是准备考虑个 90 平的,你们都劝退,我现在也只敢想想 40 平米左右了,那天收走了就收吧,不至于太亏。 这两天找个律师咨询下风险、是否涉及违法
        18
    pengqiuyuan   22 天前
    交房子的时候付剩下 40%
        19
    bengcaca   22 天前
    商住其实应该比这个更靠谱一点吧。商住的好歹还是有证的,至于规避方式,注册公司或者个人满五唯一&全款应该也是可以买的。
    再靠谱,只要无证,这个未来可能都是大坑。
        20
    hinate   22 天前
    难道楼主说的西小口?这边有公租房...
        21
    tomlee0201   22 天前
    很多人没看清这句“便宜,10000 多 /m2”

    如果是比市场价便宜 1 万多,比如市场价 6W,现在卖 5W,那就别买。
    如果是价格就是 1W 多,那这么好的事上哪里找去啊,赶紧捡个大的买了
        22
    liuyx7894   22 天前
    40w,使用 40 年,一年 1w 块钱,你就当租房 一月平坦下来不到 2k,买下来直接出租你反而每月赚钱,前提是稳定,不会给拆掉
        23
    liuyx7894   22 天前
    更重要的是这个房子占不占首套资格,就我了解这种应该不占, 那不是血赚....
        24
    Raymon111111   22 天前
    产权不明的房子不买
        25
    pengqiuyuan   22 天前
    @hinate 不是,在北清路华为北京研究所比较近,去西二旗后厂村都不远
    @tomlee0201 我开始也是这么想的,附近的正常商品房房价挺贵的,就是比较便宜。
        26
    pengqiuyuan   22 天前
    @liuyx7894 我理解的也是租了 40 年,还有就是没有产权,只要使用权,没资格再房管局登记,也不能贷款,谈不上首套吧
        27
    Raynard   22 天前
    孩子上学需要父母工作-房子-社保-户口 都在一个区,房子要在划片内


    所以不考虑孩子上学的话这个价格挺合适的,哪怕你买了租出去呢。。
        28
    laoyur   22 天前
    前不久的清理 中~端~人~口 事件了解下?
        29
    Light3   22 天前
    村里拆迁建的把..
    我现在租的就是 这样的房子 人一家 3 4 套房子 都是租的 但是严禁个人买卖 买卖需要和大队商量
    其实你要是这个村子的人 也无所谓 但是你不是这个村子的人 所以 以后涉及到别的东西 我觉得会很麻烦.
        30
    ccoming   22 天前
    @laoyur 我算是看懂了,其实不是哪个层次,都想清理一波。原因大概是嫌人多太挤了吧。
        31
    tufeiyuan   22 天前
    @pengqiuyuan 现在还有吗? 40 万的话 我真的想买。。。
        32
    Suvigotimor   22 天前
    我个人觉得你说北京户籍可以平移,重点学区...那是不是平谷,密云的也可以这么操作然后上重点学校?
        33
    PbCopy111   22 天前
    @pengqiuyuan #7 我当初买房不慎,买了一个小产权房,十几年下来也没办法办理房本。开发商跟土地供给方有矛盾,所有一直没有办理土地证。这都是买完房以后的好多年才知道的。户口可以放进去,只不过警察那里需要说明情况,反正这么多人都这样,警察就给办了,上学什么的都不耽误,但是没法卖房是肯定的。
    只不过买房的时候便宜,十几年的租金也早就回本了。据说拆的时候仅仅给补偿,不会按房子价格给,这就不知道了。
        34
    ajaxfunction   22 天前
    第一点:没有产权的房子 100%无法办理正规房贷,如果中介说可以贷款之类的,小心高利贷,套路贷。
    第二点:如果房子拆迁或收回,最多按原价退回
    第三点:没有产权的房子户口上学肯定有问题
    第四点:物业费,水电费,取暖费要贵很多

    为什么我这么清楚呢,因为现在住的就是这种房子,不过不在北京。
        35
    love   22 天前 via Android
    收走的可能性非常小,但是小产权根本不增值,如果你一辈子就住那了那才可以搏一搏
        36
    love   22 天前 via Android
    @ajaxfunction 你这个是商住楼吧?我这边没产权的住宅楼水电物业什么的都一样
        37
    pengqiuyuan   22 天前
    @tufeiyuan 是单位职工公寓,好像没有卖
    @Suvigotimor 项目介绍原话是:北京户籍购房者可以平移落户 ;北京户口可就读重点学校 。 我目前还没结婚、没北京户口,暂时还考虑不了
    @PbCopy111 这个项目就是集体产权房,只有集体房本。
    @ajaxfunction 第一点:不需要房贷,可以全款。第二点、拆迁的话,我也不知道 第四点:项目说的是民水民电,2.5 元 /m2 的物业费 ,有暖气燃气具体多少也不知道
    @love 你也是北京的小产权房吗
        38
    pengqiuyuan   22 天前
    @tufeiyuan 我要是没翻车,再告诉你,目前还不知道
        39
    alex0721   22 天前
    @pengqiuyuan 可以留个 wx 么,我也想了解下
        40
    alex0721   22 天前
    @pengqiuyuan 我的 wx:d2FuZ3JhbjM2MzU=
        41
    lylsh1993   22 天前 via iPhone
    前一阵不是有新闻,清理小产权房,然后有人闹么
        42
    lylsh1993   22 天前 via iPhone
    北京
        43
    Phariel   22 天前 via iPhone
    如果你能承担几十万的风险(就当股票被割韭菜了)就闭着眼睛上车
        44
    Otho   22 天前
    不稳,之前了解的很多都是这种纠纷,如果不是很心疼钱,买来住住也是可以的。住 10 多年就回本了。
        45
    won   22 天前 via Android
    昌平今年强拆的小产权还少么,拆迁补贴只跟原业主有关,跟买房的没半毛钱关系,一堆人哭死哭活的也没人管。
    小产权和集体产权不一样,后者你去该单位入职,就可以过户了
        46
    love   22 天前 via Android
    @pengqiuyuan 哎我杭州有个小产权 50 万买的十几年了不涨价,血亏。还好地点很好好租,每月 3k 收入,只能希望以后别被国家收了。
        47
    won   22 天前 via Android
    很多老国企都有集体产权房,如果企业没倒闭,内部员工可以过户。如果企业倒闭了,谁占着就是谁的,见过很多老人占多套房,也不敢出去旅游,出租还要经常去看看有没有换锁
        48
    wangleineo   22 天前
    小产权方不是刚被没收了一批吗?
        49
    flowerains   21 天前
    小产权房还敢买?

    有这闲钱做点别的不好吗
        50
    Torpedo   21 天前
    这点钱,不如直接理财。除非自主
        51
    dai640   21 天前 via iPhone   ♥ 1
    参考最近的 H_K,才 20 多年的基本法都废了,这种擦边球的风险产物还是不碰为上,并且最近的 3000 多户的小产权不是一样端了。可能你的亲戚是靠谱的,但这个政策不是他说了算啊。
        52
    anoninz   21 天前
    40w 40 平米,40 年。。。
    一年 1w 的租金,一个月能租到 2k 以上都是赚钱。。
    能住满 40 年的话,听起来绝对值得
        53
    whatisnew   21 天前
    前几天才发生了强制拆小产权的事
        54
    lijunnan   21 天前 via Android   ♥ 1
    一个认识人在帝都某近郊盖了一栋别墅算上装修,花了不到两百万,说是和村长是亲戚,关系老铁了。没有批地批文,装修好住了不到三年就被强制推平了。
        55
    kakukaiki   21 天前
    @vain 这反话被你说的
    国内不让看这方面的信息 香堂文化村那边闹得很厉害了
        56
    augustheart   21 天前
    @tyhunter 就算北京户口都没那么容易弄到重点学校的学位的……反正小产权想想就好。
        57
    augustheart   21 天前
    小产权房抱着住 10 年回本,多住多赚的心思吧。将来拆的时候,如果你是村民、单位员工什么的还好说,如果不是,自求多福。按照现行规定,小产权就是个黑洞。
    国内政策方面,目前来看人民日报环球时报还真就是少数几个不乱解读的媒体,百家号的文章就别看了。无良自媒体全在那,质量还不如头条 uc 呢。
    注意看你自己引用的第二条里面的三个字:租赁型,体会上级精神。(自认是改革开放的弄潮儿的话就随便了)
        58
    Livin1991   21 天前
    深圳小产权很多的啦 宝安有的村自建房比房地产小区都牛皮 我看过一个村委直接在小区内修了个人工湖 整得跟香蜜湖似的
        59
    augustheart   21 天前
    @tomlee0201 北小产权就是这个价啊。某些地铁站门口每天都有人在发广告,所以完全不存在捡便宜的……
    我在北京这么多年只碰上一个便宜:六年前我姑妈(北京人,5、60 年代技术人员支援北京建设过来的)的房拆了之后补了一套,问我要不要,但是要全款 120 万,南三环。可惜我当时完全拿不出来,砸锅卖铁都拿不出来,要不当年真就砸锅卖铁了。
        60
    pengjl   21 天前
    看楼主你是不是刚需,小产权基本只能自住适合没什么钱的人上车,有能力的话还是推荐上商品房
        61
    pengqiuyuan   21 天前
    @pengjl 目前犹豫中,不想背 10 年的房贷生活,北京生活压力他太大。

    ```
    1、入手这个小产权新房全款 60 w 不到 ,离上班地方远( 25 公里)。只为了解决在北京的住的问题(租房感觉像流浪,没有幸福感),可能以后也解决不了北京户口(积分落户估计也轮不到自己),目前没结婚没小孩
    2、北三环附近首付一个里上班地方近的二手老破小 50 平米左右(有 150 万积蓄再银行躺着)。
    ```
        62
    fcoolish   21 天前
    感谢分享,我了解到这些我也觉得不要买。
    不怕一万,就怕万一。
        63
    Lavventura   21 天前
    @pengqiuyuan 不要害怕背贷款,你能贷下来的额度,银行也是根据你的流水批下来的,现在不像以前能弄那么高的杠杆了,就算不按揭,你每个月能省的下来钱?

    离上班 25 公里,北京,相信我,体验真的不如租房,长年累月的通勤,你会怀疑人生的。
    除非能保证以后每次换的工作能近一些,但这事不完全取决你...
        64
    Lavventura   21 天前
    作为一个普通外地来京上班的老百姓,我个人是持悲观心态的,类似这种便宜,不可能会轮到我,北京真正优势的资源永远是肉少狼多,还是不要觉得天上掉馅饼比较安全吧。
        65
    shingoxray   21 天前
    不建议买,因为没产权。
    60 万,不如钱做他用,在公司附近租房住。我觉得上班近和比不流浪比起来更幸福。
    如果真的在意自己的房子,你的积蓄可以在北京找一个合适的地方买一套然后租出去。
        66
    vain   21 天前
    @kakukaiki 我猜你可能是指我说的“风险很小”
    但其实 风险的定义是不可预期性,
    所以我说风险很小的意思并不是一般人理解的“损失的可能性很小”,而是指“不可预期的可能性很小”。意思是长期来看大概率可以预期到结果,结果是如何呢?参考香堂。
        67
    vain   21 天前
    风险很小,和风险很低是一个意思,没想到引用自己还弄错一个字,尴尬
        68
    kakukaiki   20 天前
    @vain 风险大小其实需要判断主体能才成立吧
    就比如随随便便小目标的 1E,投个几百个听听水声,这点风险完全在其承受范围
    但是我分析题主还需要贷款买香堂的房子,极有可能是第一套房
    第一套就入小产权,而且又是在目前这个情况,我完全不觉得题主有承担风险的能力
    所以我才半调侃的这么说。千万别生气
        69
    uiuiui504   20 天前
    能贷款就买 小产权银行不给贷款的 看清楚了 贷款合同 是房贷不是别的信用贷啥的
        70
    sunpeng5836   17 天前
    不好转手
        71
    asyqm   15 天前
    @kakukaiki 楼主应该不是贷款,说了首付 60%,交房付 40%。

    @pengqiuyuan 你在 61 楼的两个选择,没有任何理由选 1,肯定选 2。背贷款,但是每天少了 50 公里的路的幸福感,而且,你这个房子是你自己的啊,实实在在的资产,未来做什么都是加分项,随时可以卖了变现而且大概率不亏。买了 1,基本你这个钱就别指望能拿出来了。你的存款基本就和没有了差不多。而且这种小产权房对你未来的进一步发展没任何好处。
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