房产什么时候值得投资？

[YFZZ]

之前咱们这租金收益如此之低，房产投资回报率还那么高，纯粹是靠炒房的投机风气，如果回归理性考虑，核心还是租金收益为主，资本增值为辅。

投资要考虑收益，以十年期国债作为无风险利率 1.85%为“基底”，叠加其他成本，才是真实合理的投资收益。

在当前这个时段，几乎没有房产税的成本，那就主要剩下折旧和流动性风险，这些都要考虑进去作为投资的成本，折旧和流动性风险加一起，溢价 2%感觉不为过，那 1.85+2=3.85%。

也就是至少这套房子抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值，否则约等于承担了风险，但没有获得收益。

如果考虑贷款 85%买房，等于上杠杆，投资的性质就发生了变化，此时还要考虑到杠杆成本。简单来说，就是租金扣除必要开支后，必须能覆盖当前 3.5%的贷款利息。

按照加权平均资本成本（ WACC ）计算，此时的资金由 15%的自有资金和 85%的银行贷款组成。要达到预期的投资价值，这套房产的“盈亏平衡租售比”应该如下计算：

1. 自有资金成本：3.85%*15% = 0.5775%（目标回报）
2. 贷款利息成本：3.5%*85% = 2.975%（房贷利息）

两者相加等于 3.5525%，约 3.56%。也就是说，只有当租售比至少达到 3.56%时，你才能负担得起银行利息的同时，让 15%自有资金拿到应有的风险回报。如果租售比低于这个值，你实际上是在给银行打工而已。

如果这里你无法理解，我举个例子来说明，假设你首付 15%购买了一套 100 万的房子，租售比为 3.5525%：

• 总租金收入：3.5525 万
• 你付给银行的利息：85*3.5% = 2.975 万
• 剩下的利润：3.5525-2.975 = 0.5775 万
• 你投入的本金：15 万
• 你的实际收益率：0.5775/15*100 = 3.85%

通过这个例子，你应该能理解如果贷款买房时，为何是约 3.56%这个租售比了。

租金低于上述两个收益率还去投资房产的话，我觉得就属于是去博未来有大幅的资本增值了，稍微有些危险。

租售比的提升，有可能是租金的提升，也有可能是房价的下跌。

为什么不买债券？

也许有人会认为 3.85%的收益，还不如买债券，长期年化还有 4%左右，波动比房产小，流动性又好。 但房产自身也可能因为土地需缺性、经济增长、政策支撑等因素升值，假设未来每年房产自身还有 2%的升值空间，那最终的收益是 3.85+2=5.85%。

此时房产就是一个介于债券和股票之间的投资品，它的收益高于债券低于股票，波动同样高于债券低于股票。

总结

所以，一套房子只有租售比达到了 3.85%，我觉得才是可以考虑投资的，且是全款的情况，如果贷款，则要再计算一下贷款成本。

之所以是“可以考虑”，是因为目前房价还处于下行期，即使出现了租售比达标的房产，买入后如果房价本身持续下跌，需要经过很多年才能回正或者上涨，那你的本金其实也变相的锁死在里面了。

[mooyo]

其实这套算法我理解是要在成熟市场（二手房主导市场）才能这样用，现在你还要考虑政府不断供应新房的风险，如果同样的面积，新供的房户型比你好，地段比你好，你就得亏。

[mangmaimu]

只算折旧不算贬值？

[slackerman]

算的不错了，多提两个视角，跟 etf 股息率比价，跟经济周期与人口结构类似的经济体比价（这个比较难，变量太多）。我自己毛估估 二线城区二手 3%-6% 考虑见底，还要对比自己的投资能力与机会成本

[caisimon]

这种思路感觉是不是要在相对稳定的房价环境中才能采用，但感觉房屋市场不见得会这么稳定

[azhangbing]

目前不行 租售比是一方面 另外一方面是人口和收入 还有未来预期

[YFZZ]

@azhangbing #5 人口、收入、未来预期，其实都是影响租售比的因素，最终也会体现在租售比上。

就好比人口下降了，那租金必然下降，因为没那么多需求，收入下降也同理，客户都付不起那么高的租金，必然租金也会下调，否则就只能空着。

[YFZZ]

@mooyo #1 老城区没地了，要建新房就要拆迁，开发商就需要评估拆迁后新盖的楼能不能盈利，那就必然不可能大幅低于附近的均价。所以老城的房价不会因为新楼盘大幅波动。

我感觉你说的情况在新城区倒是可能会比较明显，新城区有很多地，周边配套还在不断完善，楼盘也在不断退出，价格波动也会大一些。

[YFZZ]

@slackerman #3 跟红利股没得比，房产是一个介于债券和股票之间的资产，红利股自身价格上涨加上股息分红，在中国是大幅跑赢房产的。

而至于跟其他国家比，这个的确像你说的，变量太多，比较难，而且我也不清楚其他国家的情况，网上搜信息也是盲人摸象，不得全貌。

我觉得二手房的租售比不会像你说的 6%那么高，国债收益率+2%风险溢价，差不多就是租售比的合理区间了。

[YFZZ]

@caisimon #4 大炒房的时代已经过去了，现在是补跌，啥时候跌到租售比合理的区间，也就差不多稳定了，不会无限制的跌下去的。

[nziming]

带 2850 月租金，只卖了 60w ，5.7%的年化....

[streamrx]

租金和价格也不完全是正相关吧。 现在修的新房子全是四代宅，新规，都是低容积率的大户型改善住宅。 但是这种房子一般都不会考虑出租，也没租客会花高价去租 因为交通和生活一般都没有以前哪些高层刚需房的交通方便。

[sadfasdfa]

我得用 chatgpt 理解一下贷款的租售比计算理解一下 3.85 和 3.55 之间的关系

[softykitty]

租售比和股息率类似，我和 op 的思路差不多，op 分析得更清晰，受益了，感谢！

[SchwarzeR]

定义一个 考公考研-本科毕业比 Q = (每年的考公报名人数*2+每年的考研报名人数)/每年的本科毕业生总数

当 Q 关于年份的 一阶导数 连续两年 >>0 或为 负数的时候就可以买了
房价买的是年轻人对未来的共识，年轻人连考研都不考了直接快进扎堆考公了，那 3-5 年后可买可不买房的一定不会买

[SchwarzeR]

@SchwarzeR 想了想一阶导太滞后了，感觉左侧交易可以看二阶导，右侧交易看一阶导
再感觉可以把两个报名人数改成 报名人数-录取人数的差值，说不定会更准确

[Xi]

离谱
房产费用收益不是这样算的，是 AI 给你算的吗？光是成本就一堆错误，更别说收益了。
第一，买房投入不是只有首付，契税、维修基金、装修费等等还有很多。
第二，贷款利息不是 85*3.5%这么简单，随便网上找个的房贷利息计算器算算就知道，整体利息还要看贷款时间，实际利息要高很多。
第三、第四、第五……还有很多，兼职瞎扯

[safari9]

第一句话就说明你不熟房地产，不打字了粘一段自己看吧


甭扯什么欧美日本的租售比都低，租金收益动辄 5%以上。注意这是“毛收益”，是没扣除各项成本之前的。而如果都扣除，其收益率也和他们的银行利率差不多，这才是真正的市场规律。以美国纽约曼哈顿来说，租金收益动辄 7%。但实际上他们的房产税就要 1-1.5%，再加上 HOA 费（物业费）+保险费，基础成本就要 2.5%，收益剩 4.5%了。但这还是显性成本，隐性成本还包括 HOA 为防止租客过多导致品质下降的限租期，一般三年停一年，租金收益还剩 3.4%了，然后还有美国“租金管制”导致的损失+万一遇到“租霸”的隐形风险，真实收益率能剩下 2%也就很不错了。而美国现在的银行利率是 5%，前些年是几乎零利率，长期平均下来也就是 2%，您还觉得他们的房价合理吗？

还多说一句，纽约真的有租金收益 7%以上的房子，甚至是 15-20%的。这些房都在贫民区，穷人买不起房只能租房，所以抬高了业主的收益。而业主基本都是当地大佬，他们能控制 HOA 降低成本，同时压低房价以少交房产税，也没人敢到这地方拖欠房租当租霸，破公寓更谈不上什么限租期，所以越破越乱的街区，租金收益反而越高。但是这也说明了经济规律，高收益的背后一定是高风险，或者是高投入+高难度，总之就是高门槛。否则如果这世上真的有超出银行利益的高收益项目，那普通人根本都没资格参与，人家资本家早就给垄断了，让您连狗屁的租售比都不知道是什么玩意儿。

[liu731]

水泥壳子/鸽子笼没有任何投资价值

以 027 举例：湖边别墅（建筑+地皮）一直很热门

[Haku]

深圳的公寓有投资价值吗？不想买红本，怕挤掉单位的公租房福利。买点公寓投资。

[YFZZ]

@streamrx #11 之前的确没考虑你说的这种情况。

临时想了一下，如果是一套几乎无法靠租金获取收益的豪华住宅，那就只能从它自身的价格走势来评估是否值得投资了。
一般这类豪华住宅流动性会比普通住宅更差，维护成本也更高，折旧损失也是同样放大的，那么风险溢价这块：
1 、流动性风险可以变成 2%
2 、折旧风险也变成 2%

1.85+2+2 = 5.85

再叠加之前说的房产自身增值 2%左右，那就是 7.85%左右的回报率才值得投资这套豪宅。

[HENQIGUAI]

楼市订单簿里连订单都没有，投资啥啊....

[YFZZ]

@Xi #16 [买房投入不是只有首付，契税、维修基金、装修费等等还有很多]
这只是一个简略的模型，你不能否认在大多数城市，首付才是最大的一笔钱吧？
另外，这里评估的是“多少租售比时这套房产值得投资”，而如果你买下一套投资性房产，然后再进行装修，是期望能够提高售价，是另一回事了。

[贷款利息不是 85*3.5%这么简单……]
房贷利息虽然分“等额本金、等额本息”，但实际利息就是按照 3.5%来算的，你所体感的“实际利息要高得多”，是因为等额本息前期还的大部分是利息，而不是本金，导致你产生了这种错觉。
但实际上都是按照实际的未还本金来计息的。

[YFZZ]

@safari9 #17 其他国家不清楚，我是针对中国房地产的看法。

[YFZZ]

@Haku #19 如果是公寓的话，还要考虑其他因素。

公寓的产权年限、贷款比例、出租难度等都和住宅不同，导致公寓的价格一般比住宅便宜，因为房价便宜了，变相的导致租售比看起来好像还很不错。
但上面那些不利因素都是风险点，都要加到风险溢价里，多加 1%我觉得比较合适，那租售比要求就变成了：1.85+1+1+1=4.85%左右了。

[Xi]

@YFZZ #22 看来是全没经验啊。这个模型就不对，租售比总的可以租的状态才有受益吧，难道现在这个形势，你打算全靠房屋升值涨价？首先要租出去，契税、维修基金、装修费这些钱并不少，你自己算算就知道。还有，利率是 3.5%没错，但是根本就不是直接乘利率就完事，利息是按贷款年限算的，贷款 10 年，和贷款 30 年,也差别很大，最简单的网上先找个房贷计算器算算，不能全靠空想。而且内容很多不合理的地方。

[YFZZ]

@Xi #25 看来你没仔细读这篇文章，我文章里有写“抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值”。
你假设的那种空置率很高的，首先就不满足投资价值。

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而贷款利息那里，你是投资买房，假设当前租售比已达 3.85%，那么 3.5%的房贷利息，你就应该选择 30 年，而非 10 年，因为房贷利息比租售比还低。
“利息”的确是按照贷款“利率”以及贷款“年限”来计算，但你这里需要考虑的是贷款利率，而非利息，利率 3.5%假设未来 30 年不变，那么无论你贷款 10 年还是贷款 30 年，利率都是 3.5%，所以你只需要考虑这 85%贷款资金在你的租售比当中能够覆盖掉即可。
唯一需要考虑的是“动态资金成本”，也就是随着你不断的偿还贷款本金（注意，本金！），你不仅投入了最初的 15%自有资金，还在不断的投入新的本金，那这时候就要重新根据“自有资金”以及剩余“贷款本金”来计算租售比。

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最后，理性讨论，不要总是“离谱、瞎扯、全没经验”之类的用语。就算你是说得对，也会显得你没礼貌和低素质！

[slackerman]

@YFZZ 水往低处流，资金永不眠，市场短期会犯错，长期会理性。认定房地产收益应当低于红利 etf 是没有道理的。房地产的管理成本和流动性折价，终局的风险溢价就应当高于红利 etf ，只是价格发现的周期可能是一代人的青春

[YFZZ]

@slackerman #27 就中国来看，房产是没法和红利股 ETF 比的，无论是“房租、股息率”还是“房价、股价”，都比不过，我恰巧去年还真查过一下数据。

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按照国家统计局的数据，2005~2023 期间，全国房价的年化收益率是 7.13%。
具体城市没找到国家统计局的，按照安居客数据，当时只有 2010~2025 的数据，这期间深圳房价的年化收益率是 8.63%。
这里是房价，没包含租金收入。

再看一下红利 ETF“中证红利”，其不包含红利再投的价格指数，2005~2023 的年化收益率是 9.54%。
如果是 2005~2025 ，年化收益率也有 9.25%。

可以看到，即使是涨势较好的一线城市，其价格指数也是比不过红利 ETF 的价格指数的。
而且“中证红利”并不是表现最好的红利指数，其他一些表现更好的红利类指数，单纯价格指数的年化超过 10%就很常见。

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再看“租金、分红”，租售比就几乎不用想，3.85%的租售比，现在大家都觉得是极少的，很难达到的。
而红利 ETF 的股息率，看中证红利的数据，从 2008 年 6 月至今，股息率平均是 4.14%，在 2002 年甚至达到过约 7%的股息率。
试想，房租的租售比如果在中国达到 7%，是什么概念？

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看过去 20 年“中证红利”指数，包含红利再投的年化收益率，是 13.52%。
注意，这还不是表现最好的红利指数。

所以，就目前的数据上看，无论是“租金、股息率”，还是“房价、股价”，红利指数都是比房产要收益更高的。

[YFZZ]

@SchwarzeR #14 也是个新思路，感觉你这个思路是考虑的经济活力带动房产价值上升。

不过仔细想想，租售比的角度依旧可以覆盖你这个考量，假设一个城市的经济活力足，那么外来人口以及市民收入都会上升，进而带动租金上升，如果房价此时因为供需或调控得当没有上涨，那么租售比就会上升。

而一个地区如果没有经济活力，人口流出，收入下降，那空置率就会很高，租金就会下降，即使房价也跟着一起跌，可能都没法提升租售比。

[slackerman]

@YFZZ #28 论据里数据选择、统计口径、控制变量、结构性与周期性问题 issues 太多了，我投降、放弃辩论。不过针对结论，我 #27 没有提出过房产和红利指数谁的收益更高的问题。我说的是估值或者说衡量收益的时候，因为管理成本和流动性问题，要给房产更高的折现率（风险溢价）市场才能达成新的均衡。

[YFZZ]

@slackerman #30 我倒觉得折旧、流动性等问题，给 2%风险溢价差不多了。
不过每个人都有自己的看法，也正常。

[jasonchen168]

光是房价下跌和流动性两个，现阶段房子就不值得投资

[evilcat]

国内这种情况，一般都不考虑投资房产了吧

[8355]

如果房产本身不会升值那么你靠购房收租必然是亏损的你就算全款买入 5%租售比也是亏，原因是房子在长期出租的情况下不可能没有损耗，你一套房子不说 10 年，你就是 3-5 年不重新装修你的租金必然会下降，房产价值如果不上升那么意味着租金也不会上升，随着房屋装修变的老旧贬值也必然存在，房子已经回归到居住属性了，连保值都无法做到。一方面出租如果考虑中介托管情况，租客退租过程有损耗押金未必可以覆盖，下一个租客存在机会成本问题，同时还要付中介费，家具家电存在自然损坏，这都是持续消耗你收益的方式。

在之前由于房价的上涨直接承托了房屋自身损耗，由于房价上涨租金也带来上涨，所以是房东的舒适区。

[YFZZ]

@8355 #34 我文中有提到“这套房子抛开室内维护、空置后的租金净收益率为 3.85%，才有投资价值”。

你所说的那些，都是属于室内维护范畴，你可以简单粗暴的理解为这 3.85%是净收益率，是连中介费都抛开计算的。
而贬值，其实就是折旧，也在风险溢价的考虑范围之内了。

至于 3-5 年房屋就要重新装修，这点我不认可，我从 2010 年至今的 16 年期间，只有 5 年是住在自有住房，其他时间都在租房。
房屋 3-5 年就需要重新装修，绝对不至于。

[8355]

@YFZZ #35 我的意思 3-5 年房屋不是需要重新装修，而是在房价和房屋本身客观条件一致的情况下，随着时间的推移房租收入会下降。因为环境也会变旧或者下降，比如说小区物业的服务，电梯的故障率硬件新旧程度等等，这是无法改变的，这些客观原因会直接影响房价。
如果这些原因刨除之外达到 3.85%的收益我觉得没有房屋可以达到。
所以我认为在当下房价不上涨的前提下买房出租一定亏，不用太远放到 10 年这个阶段就行，前 10 年应该是房租最高环境最好维修维护最少的前 10 年都无法达到。

[YFZZ]

@8355 #36 这个 3.85%的租售比，其中有 1%是折旧相关，你所说的环境、电梯、物业、房屋等等的折旧，都包含在这里了。
这一点我在 35 楼里也有提到：“而贬值，其实就是折旧，也在风险溢价的考虑范围之内了。”
所以，3.85%的租售比，是包含了房屋折旧在里的，不用刨除。

10 年前不清楚，但我觉得之前的租售比可能比现在还要低，因为之前的房价更加虚高。
就我之前在深圳持有的房产来看，2018 年左右的租售比，是比现在更低的，因为那时候房价很高，现在房价大幅下跌后，租金并没有赶上房价的下跌速度，租售比反而有所提升。

就像这篇文章结尾那段话提到的一样，租售比只是“是否值得投资”的最低门槛，并不是全部。
如果租售比达标，但购入后房产价格一直下跌，哪怕租金不跌或微跌，那此时虽然租售比依旧达标，但是整体资产和收益是一直在缩水的。

[8355]

@YFZZ #37 可能还是深圳比较坚挺，其他城市二三线城市空置率已经相当高了，很多业主已经走民宿托管了。我周围的人都是卖房亏爆心里接受不了，所以用出租或者改民宿的方式给自己心理按摩。

[YFZZ]

@8355 #38 我没有在试图说明深圳或者什么地方的租售比能达到 3.58%，我只是分享我认为 3.58%左右的租售比才至少具有投资价值，以及为何是 3.58%。

而且就目前这个时间点来看，全国大多数地方的房子，都不具有投资价值。