房贷提前还款划算吗？

[kinboy]

众所周知，房贷前期利息比重较大，用网上的提前还款计算器算了下，如果下个月提前还款 10 万，能节省 38w+的利息，纸面的数据还是非常诱人的，但是长远来看，如果房子将来价格坍塌，提前还款相当于增加了沉没成本，而且考虑通货膨胀，现在 10w 的价值比 10 年后 10w 的价值要高很多，在没有很好收益的理财途径的情况下，应不应该把现金拿来提前还款？

补充一下我的计算方法，大家有兴趣可以自行尝试

房贷提前还款计算器链接 https://house.leju.com/tools/huankuan/

我的贷款数据如下：
贷款总额 101 万元
贷款期限 30 年
商贷利率 5.83%
首次还款时间 2022 年 2 月

提前还款时间 2022 年 9 月
部分提前还清
提前还款金额 10w
提前还款类型 缩短还款年限（月还款额不变）

[line]

自己的投资年化收益能 > 5% 就不亏。

[glfpes]

假设你有 10 万现金，这笔钱是闲钱，
如果你想炒股或者是消费，保证现金流安全性，那你不应该提前还款
如果你没有这些需求，考虑到现在理财利率不太行的情况下，你应该提前还款。

[ashong]

没有合理的投资渠道，还完手头还有结余就还了吧

[itskingname]

你这样算，现在有什么平台，投入 10w ，能让你稳赚 38w ？

[crab]

没投资渠道提前还了少那些利息也是赚的啊。

[xenme]

钱放手里活期或者定期的，不如提前还掉

[acthtml]

你有没有算错，提前还 10 万节省 38 万？

[zhujyxs0831]

如果投资收益率大于房贷利息就划算

[kinboy]

@itskingname 角度不错，这里有个谬误，提前还款的 10w 是现金，但是 38w 是将来很长一段时间的负债，所以要比较的话也应该把时间线拉到同样的长度呀

[xmumiffy]

1 你算错了 提前还 10 万最多也就节约 10 万
2 房价崩了你这也不算增加沉没成本，中国房贷是无限责任制的
3 要留一些流动资金，剩下的可以考虑还款

[kinboy]

@acthtml 没有，我今年 2 月份才开始还款，按照银行的还款计划，近几年利息大概是本金的 5 倍

[kinboy]

@xmumiffy 确实，大环境不好的情况下，手里应该有所准备

[kinboy]

@xmumiffy 但是你说的算错了，具体的计算规则我也不清楚，是用百度搜索的提前还款计算器算出来的，老哥可否给出正确的计算规则，或者链接？

[ohmyself]

留下最少 1 年到 18 个月的必要开支，剩下的用不到又没啥投资渠道的果断还贷吧。

[acthtml]

@kinboy #11 还款方式这么奇葩 - -！

房贷不就是等额本金或者等额本息嘛。
你这 10 万本金等于 38 万的利息，我帮你算了下，相当于利率：等额本金 25% 或者 等额本息 16%，你说靠谱吗....

你那个工具不靠谱。

[redmoon0825823]

建议不要，长远来看，货币必贬值

[kinboy]

@acthtml 事实不是你理解的那个样子，我们是等额本息贷款，每个月固定 1 还款金额，但是前期利息占比很大，现在每个月利息是本金的 5 倍，后面本金 /利息比例逐渐增大，所以前期提前还款的效果比后期要好很多，算了下 10 年后再提前还款 10w 的话就只能节省大约 19w 利息了

[kinboy]

@redmoon0825823 10w 大约在多长的未来会贬值到低于 48w 呢

[acthtml]

@kinboy #17

hi ，楼主我肯定你算错了。你这么想，假如你少贷款 10 万，难道就总共少付 38 万利息？

现在的房贷，10 万本金，6%的利率，30 年，利息也就 10 万左右。

言归正传，我觉得你算错了，应该少还 10 万左右，所以不值得。

[acthtml]

另外你要看下房贷合同，提前还款要不要赔钱。

[maypu]

借楼求一个靠谱的提前还款计算器～

[wu67]

看你利率吧? 如果你有投资渠道, 能稳定每年多少, 那么减去利息和货币贬值, 如果仍有赚, 就不必提前还.
现在应该是 4.5 到 6 左右? 算个贬值, 粗略估计是 8 到 11 点这样, 你的年投资收益能到这个数以上, 那就留着玩.

[maddot]

一般人钱拿着除了定存还能干啥
买个股票一不小心是觉得自己是股神亏没了就不愁贬值了😄

[HugeDicker]

能找到比房贷利率高的低风险保本理财吗

[kinboy]

@acthtml #20 补充了主题，有兴趣可以自己试试看，另外中信银行，提前还款没有违约金，一般有违约金的也是象征性的，比较低

[kinboy]

@maypu #21 见附言

[kinboy]

@maddot 实不相瞒，OP 正是一般人😁

[acthtml]

@kinboy #25

点了你的计算器。

其实减少的 38 万利息是这么构成的：

1. 10w 本金的 11w 利息。
2. 90w 本金由借款 30 年变成 23 年带来的利息减少 26w 。

----

所以提前还不合算。
收入提高了，可以减少还款期数。

[HeyWeGo]

目前我用的最准的工具如下：www.baiozhuntuixing.com/tiqian.aspx

算出来的和银行一样！我前面把商贷部分结了，目前还剩公积金的在里面

[imagecap]

拿我贷款（还剩 144w,基准利率 4.9 ）今年提前还款（ 20w ）作为参考：
提前还款之前： 本金 2800 + 利息 5920 约等于 8720 元
提前还款之后： 本金 2438 + 利息 5070 约等于 7508 元

大概算了下利息少了 850 元 /月 X 12 =10200, 本金也少了 362 元 /月 X 12=4344.

相当于我存 20w 到银行，节省的利息：一年 10200/200000 = 0.051
如果把本金少的一起算上： 一年 （ 10200 + 4344 ）/200000 = 0.07272

这比理财稳定，而且收益高多了。 一定要保证手上有足够应急的现金的前提下。

[kingjpa]

既然你有闲钱可以还，当初为什么不少贷一点呢?

现在的 10 万比以后的 10 万值钱是马后炮的结论 ，看起来像那么回事，实际没有意义。

1# 已经说的很正确了， 只要你的投资收益能大于房贷利率 不还就不亏。 否则就别算了一切都是扯淡。
不过看你房贷利息都不会算，就别投资了，怕是裤衩都的赔掉

[kinboy]

@kingjpa 你说有没有一种可能，就是首付款用光了手里的积蓄，买完以后手里又攒了点钱

[kinboy]

@imagecap 我用保持月供不变，减少还款期数的计算方式，得到节省的利息更多，另外楼上的链接里有提到，在给定贷款方式（等额本金或等额本息）和贷款年限的情况下，提前还款的最优时间区间

[kinboy]

@acthtml 的确，这个计算工具得到的节省的利息总额隐含了时间信息，单看 10w 本金节省的 11w 利息，其实也还不错了，买完房以后手里重新有了点积蓄，这两年行情不好就暂时没考虑理财，在没有开源的前提下，只能多考虑节流了

[s609926202]

等额本金不合适

[tigerstudent]

1 楼真理，不用算得那么复杂。
不要扯什么分期还款的前期利息比重大，归根到底是一样的房贷利率，你前期欠得多肯定你利息就更多。

[fredli]

基本上，不考虑置换或者再买房，存款多可以提前还，银行可能有罚息

[yangzzzzzz]

不满一年不能提前还吧。而且一想到去年 5.88 今年 4.25 就想提前还掉

[kinboy]

@yangzzzzzz #38
@fredli #37
我们这找的中信银行贷款，随时可以提前还，没有违约金

[kinboy]

@tigerstudent #36 有道理，前面的确没想明白怎么回事儿，上面有位老哥也帮忙算清楚了，节省的 38 万利息有 11 万是提前还款的 10w 立即产生的利息节省，剩下 27 万是剩余贷款总额在缩短还款年限的情况下产生的利息节省，其实拉长来看没有纸面数据看着那么诱人

[intouchables]

提前还款相当于买入一笔定期利息为 5.83%的理财

[goodryb]

有余钱但没有好的投资渠道，能还就还吧。 我买的半年理财，收益也就 2%左右，年化撑死不超过 4.5%，你利率那么高，比理财划算吧

[sualvin]

@kinboy #39 我找的招商就需要满一年才行，不然会有罚息，不过我已经超一年多了

[iQ4xU2]

我家买的肯定要提前还掉的明年...
有没有朋友帮我解惑一些，所谓的先还利息和先还本金，到底有什么区别...
看了一些资料一直没看明白...

[Latin]

钱会通货膨胀 提前还款没意义
普通人一生能有一次机会借到银行的钱已经很不容易了

[eric96]

都 5.8 的利率了，真的便宜吗？建议是留足备用的钱，其他的提前还款

[jfj8848]

我是打算交房后提前还部分，留点流动资金

[newmlp]

任何情况！任何情况！提前还贷都是不划算的

[mbtfdwlx]

楼主算的应该是没问题的，是缩短还款年限的选择。这个事情我也反复思考过多次，看个人情况吧，比如你后面不考虑二套，且生活比较稳定，存款>40 以上，可以还的

[zjuster]

现在稳定安全的 6%-10%以上的投资机会太少了，所以可以考虑提前还款

如果你已经有稳定的 10%以上的机会（比如你有很好的股票眼光）就不要提前还。房贷利率还是下降的趋势，这么低息的贷款机会很少，大部分人也就这一两次机会。

如果你没有稳定的投资手段，又或者买在了房贷的高点上，有能力可以考虑提前还。

[chendl111]

年化投资率小于房贷利率，就还

[zcjfesky]

经济消极预期 现金为王 现金为王
不要看省的利息数字很大好像很厉害，这就是个复利 计算而已

[fxxkgw]

我认识的好多都提前还了，我上个月也提前还了 50W 。。。
一方面确实是现在几乎没有稳定安全的投资渠道能保证收益率大于房贷利息
另外如果后续房价崩塌，那你的房子估值也会减少，银行可能要求你补充质押的，贷款就变成了次贷。。。
怎么算高杠杆都是风险

[lefer]

@HeyWeGo 收藏一下。以后可能用得到。

[zerone0086]

没有稳定的投资收益，我建议还是提前还吧。
我房贷利率是 4.15%，已经提前还了一半了

[NormanGhost]

我去年在淘宝买了个 excel 计算提前还贷，很准的。和银行计算的结果一摸一样。分为等额本息 等额本金 还有剩余贷款月还额度不变(缩期)，不缩期额度减少功能。分享给各位 v 友
「提前还款计算器 20200311.xlsx 」 https://www.aliyundrive.com/s/2y2dStc4EoV
点击链接保存，或者复制本段内容，打开「阿里云盘」 APP ，无需下载极速在线查看，视频原画倍速播放。

[HanMeiM]

这事主要看你的利率，如果利率有 4.几我觉得可以完全不用提前还。
但是像我这种 6.125 利率的拿着钱在手上就是纯亏

[jjzhanhun]

坐标成都，房贷 6.125 ，信用贷 4.1 ，把信用贷弄出来提前还房贷的路过

[cheng6563]

我之前估算了一下，只要约 3.5%的复利就可以在 30 年后追上利息。

[nexo]

房贷这么高吗 不是听说降了·

[xxb]

除了收益和利息差，流动性也很重要

[clearc]

看了半天 只有 @chendl111 的是对的，你是和已贷款额比较，不用考虑时间价值和折现率通胀这些乱七八糟的，只要你投资稳健理财利率比房贷低，就应该提前还款。

[clearc]

其他流动性和个人其他投资需要是额外的因素而已，这本来也不应该左右是否还款的结论。

上面的一些朋友算不清或者不理解金融原理就不要误导别人了。

[zhangchongjie]

有钱就还，5.8 的房贷利息可比人民币贬值多的多了，假如你有 50 万余钱，你至少得有个受益比银行贷款还高的投资渠道，不然，正常人，能早还那就是赚了

[sun019]

计算是没有意义的，因为你无法计算 你最近 10 年 10 万或者 10 年以后 10 万块钱的价值。
所以如果压力不大，稳定的现金流，就不提前还。
如果觉得压力太大就提前还吧。
这个账号你是算不清的

[kinboy]

@NormanGhost #56 感谢，已经上传到石墨文档，方便后面在线更新，的确很好用

[kinboy]

@jjzhanhun #58 有祥操吗

[justfindu]

我选择是把手里的流动资金的 1/2 提前还掉. 这样心理压力和生活压力都会小很多.

[Daiwf]

还好我没有这个烦恼 因为我根本没钱提前还。。。马上交房手里钱都不够装修的

[glaucus]

@jjzhanhun #58 信用贷借不到那么久吧

[justfindu]

而且你不要算了, 你要能够做到理财稳定年化 6 的话, 已经非常厉害了. 你觉得你有这么厉害吗?

[kinboy]

@Daiwf #69 看样子是买到毛坯了，也是一种幸运

[heyOhayo]

@jjzhanhun 老哥展开说说

[Daiwf]

@kinboy 没有，买的是精装 但是装柜子封阳台 买家具家电还是要的 。

[kop1989]

看了 70 多楼，只有几层楼的逻辑成立。

1 、等额本息，提前还款并不能很大程度上的缩减利息，除非你的贷款时间非常近。
2 、还款除了给你节省了一小部分利息，更多的是你丧失了现金流动性。
3 、债务和收益之间没有任何逻辑关系，他们都是各自独立的事件。你没有好的投资渠道，不等于你需要提前偿还债务。
4 、提前还债并不能帮你降低风险，真正能降低风险的，是充裕的现金流和丰富的资产体系。

[KitAndrewLee]

@jjzhanhun 老哥求教程啊

[xcatliu]

不用算这些乱七八糟的，只用记住一条就行了：

提前还款 10 万，相当于拿 10 万买了一笔年华利率 5.83%的理财。

更细节的话，这笔理财的年限是你的剩余还款期限，到账方式是每个月返还给你“提前还款 10 万后每月少还的钱”。

作为对比，招商银行的中低风险理财，30 天期限的年化利率约为 3.3%，6 个月期限的 3.7%，12 个月期限的 4.2%，18 个月期限的 4.6%

所以你就是买了一笔 10 万的理财，0 风险，期限 29 年，年化利率 5.83%

（但是因为是每月固定返还，所以不能完全等价，但基本上是等价的）

[xcatliu]

至于这笔 10 万的理财划不划算，就看每个人的理财观念了。
有的人有更高年化利率的渠道，就不会买这个理财。
有的人觉得理财期限太长了，买这笔理财会导致手头的现金太紧张，无法抗住一些突发风险，也不会买这个理财。
普通老百姓没有比较好的理财渠道，买这个理财还是很划算的，毕竟 0 风险。

[xcatliu]

至于有人说

“我已经还款了 15 年，前面还的大部分是还的利息，现在再提前还款就不划算了”

也完全不正确。

而是提前还款等价于买了理财期限 15 年（而不是 30 年）的 5.83%的理财

[kop1989smurf]

@xcatliu #79 此楼错误。
首先，期限 15 年的 x 年化利率理财的价值远高于期限 30 年的 x 年化利率理财。
其次，等额本息的前提下，越晚提前还款，所抹除的利息离 x 越远。

[lihao7799]

装修找我行吗 给你做室内装潢 哈哈哈哈哈哈哈

[zw1one]

看这个钱在你手上产生的收益，能否覆盖房贷的利率成本

[leega0]

现在这个经济形势，我选择先现金为王。

[lefer]

@kop1989 老哥，虚心请教一下。

"...，除非你的贷款时间非常近"
- 这句转折所包含的场景，是不是类似于 “我虽然按揭了 30 年，但是我可能不到 1 年就要提前还款” ？

我的理解没错吧？谢谢！

[lefer]

@kop1989 @kop1989smurf (老哥你怎么有两个账号啊？)

我也简单说一下我的情况：房子贷款了差不多 300 万，分 30 年，今年 2 月份刚刚开始还款第一期，每期差不多 16K 元。

我手上现在差不多 200 万现金。我前几天刚算过，我只需要今年年底前提前还款 100 万。这样月供瞬间变为 7.5K 左右。压力会小很多。

是不是我的场景就是符合你说的 "...，除非你的贷款时间非常近" 呀？

感谢！

[newmlp]

@xcatliu 我买理财本金收益能随时或者定时取出来，提前还款能吗，还特么一买就是 30 年，要是银行卖给你这样一个理财你会买吗

[zyy314680012]

现在这形势 尽量少负债

[newmlp]

经济下行，现金为王抵御各种可能的风险，
经济上行，理财收益普遍超过房贷利率
总之，手有余量心中不慌，不要提前还款

[memorycancel]

还了肯定不亏。
你算计的过资本家吗？

[HeyWeGo]

之前不是有新闻，几年之内提前还款要违约金么？你说为啥？银行提前拿到钱，烫手？

[crab]

@newmlp 理财可以随时或者定时取出，但房子也是可以再卖吧，也算是取出的意思吧。（至于多久内成交，什么价格，是亏是赚另一回事）。

[lefer]

@HeyWeGo 不同银行不太一样。

我按揭的银行是 12 期之内有一次免费的提前还款机会，然后 12 期 - 36 期之间提前还款要有违约金，36 期之后再提前还款也是免费的。

[newmlp]

@crab 房子哪有理财好卖。。。而且还受政策影响（比如去年杭州二手房停贷，想交易要全款），倒是可以抵押贷款，不过这就是杠上加杠，风险。。。

[imagecap]

@kinboy 压力大，选择等额本息，根据专家计算：7 年利息接近一半，所以超过 7 年不要提前还款，不划算

[interger]

首套首贷的名额多么难得宝贵，不要想着怎么把借到的钱提前还回去~
对比利息和理财收益都是虚的，四五个点的利率贷 30 年怎么算都不会亏。
实操过几次买卖自然知道怎么做是对的，所以如果固执己见就按自己的想法去操作就好了。
这类问题的讨论确实体现了真理往往掌握在少部分人手中。

[sualvin]

@lefer #91 还有这种操作？我得去问清楚了

[chenyu0532]

我很早就把贷款提前还完了，不知道划不划算，反正现在没压力。。

[whx]

真还 30 年的话，有考虑到时候房子会老化成什么样子吗？
小高层+学区房+地段，可能还能卖个好价钱。
高层或者超高层，维护不好的话(ps：高层住宅维护费普遍高于小高层，超高层维护费远远高于小高层)，30 年后会是什么样子？到时候还能卖个什么价钱？

[xcatliu]

@kop1989smurf #79 是不严谨，因为普通的理财是到期一次性返还，这个理财是每月固定返还。

但是结论还是不变，需要投资能力大于 (5.83+x)% 才应该放弃提前还款，x 等于多少比较难计算，但 x 是大于 0 的。

---

这个结论就算到了最后一个月也是成立的。

比如贷款 100 万，贷款利率 5%，等额本息，360 个月，月供 5368.22
你一直都是月光族，供了 359 个月，
最后一个月时，剩余待还本金 5345.95 ，剩余待还利息 22.27
此时你中了个彩票，彩票奖金 5345.95 元，刚好能覆盖剩余待还本金
然后银行推出了一个理财产品，年化 5%，期限一个月
你开始思考，应该买理财产品划算，还是提前还款划算

如果选择提前还款，那么贷款本金还清，不用还利息，一个月后结余 0 元
如果选择买理财产品，那么一个月后理财产品收益是 5345.95 * 0.05 /12 ，正好 22.27 ，你还是结余 0 元

所以如果你的理财水平能超过年化 5% 就能结余大于 0 ，否则就会结余小于 0

---

再往前推一个月，你一直都是月光族，供了 358 个月，
此时剩余待还本金 10669.70 元，剩余两个月需要每月还款 5368.22
此时你中了个彩票，彩票奖金 10669.70 元，刚好能覆盖剩余待还本金
然后银行推出两个理财产品，A 年化 5%，期限一个月，B 年化 5.01188%，期限两个月

如果选择提前还款，那么最终结余 0 元
如果选择买理财产品，那么需要掏出 5345.95 买 A ，10669.70 - 5345.95 = 5323.75 买 B
一个月后，A 返还 5368.22 ，正好覆盖当月月供
两个月后，B 返还 (5323.75 * 0.0501188) * 2 / 12 + 5323.75 = 5368.22 ，正好覆盖当月月供，结余 0

综上所述，你的投资能力如果能够超过「 A 年化 5%，期限一个月，B 年化 5.01188%，期限两个月」这样的组合理财，那么就不应该提前还款，否则就应该提前还款。

---

再往前推，永远都会是出大于 5% 的结论。

---

> 其次，等额本息的前提下，越晚提前还款，所抹除的利息离 x 越远。

不管多晚还款都不重要，需要比较的只有“你的投资收益年化利率”vs“贷款利率”

[wxw752]

哈哈哈你们算去吧，我已经部分提前还了，年底再还一部分。