房贷提前还款问题请教

[FaiChou]

几年前在青岛买了第一套房, 贷款 87W, 现在 LPR 之后, 利率是 5.635%, 现在还欠 85W 多(不算利息).

如果我有 85W 可以提前还贷,是否应该直接提前还贷?

如果用这 85W 买理财, 利率超过 5.635%就能跑赢房屋贷款利息, 这么算对吗?

如果考虑进去通货膨胀, 应该怎么算? 因为去年通货膨胀率是 10%, 有点多, 不知道怎么算进去.

还有个问题, 大部分的理财(七八十万)平均是多少的收益(风险相对小)?

[jjianwen68]

占座看你们分析

[woodie1994]

如果手里 85w 现金，通货膨胀你的现金也会贬值，所以如果这笔钱理财收益率低于房贷的话那肯定提前还了好呗。

[FaiChou]

@woodie1994 #2 按照 5.635% 的贷款利率算, 当我这笔钱收益率大于多少时候, 不需要提前还贷?

[Ballmer]

85w 想还就还呗，会有个违约金，各个银行不同，然后你需要 5.635 + 通胀率 这样的收益才能觉得赚了更多，挺难实现的

[Jooooooooo]

当然不要提前还.

房贷可以直接记结论: 能贷多久就贷多久, 能不还钱就不还.

[kokutou]

手上有钱，有事还可以用。
没钱，需要用钱的时候呢。。。

[kokutou]

你现在还 5000 每月可能很难，但是未来每月还 5000，那可就很容易了。。。

就跟 5 楼说的一样，能欠银行钱就欠，能拖多久就拖多久。

[testver]

你没有好的投资渠道，钱放着亏利息，利息差距，还不如直接还了。

你的贷款到期日，2049 年，具体多少收益合适不好说，现在这将近 30 年的年化收益，长期能做到 8%-9%的话，你可以算是投资专家了，还需要上什么班呢？

[p23XnFNH1Wq953rV]

看你自己的理财能力了, 强就不还, 弱就还
也可以只还一部分, 减轻每月还款压力

[sharkli]

50 万拿出来分批买入基金.哪天总市值够还房贷,哪天拿出来.

[FaiChou]

@derrick1 #9 超过 5%年化收益率的稳健理财不多吧? 所以基本上可以说提前还贷比较合适?

[Ansen]

如果是我的话，85 万 付个首付再买一套
然后出租一套，租金能抵一部分房贷

[FaiChou]

@Ansen #12 这样要还两个房贷, 租金够呛能大于房贷利息 .. 当然我没具体算, 不知道说的对不对

[66beta]

@Ansen 醒醒，第二个房贷谁给你啊

[july1115]

能贷多久就贷多久, 能不还钱就不还

[Ansen]

@FaiChou #13 这个要根据你的实际情况计算，第二套不能大于多少平，你是整个别墅当我没说……
@66beta #14 最终需要支出的钱：两套房贷-租金=实际支付的，看看你自己能不能接受

还需要根据未来房价的走势来判断是否需要买二套

别现在 200 万买了 等个 5 年 还是 200 万，这就没意思了

[aoxiansheng]

@sharkli 这个思路让我眼前一亮啊 不错

[66beta]

@Ansen 不能有两个房贷

[FaiChou]

@sharkli #10 50W 买基金, 大概 10 年后涨到 70W(到时候需要还的), 提出来还房贷. 那这 10 年直接的房贷利息也是一直在交的. 不管买什么, 都要看收益率, 而且基金稳健吗..

[aver4vex]

家里有粮，心里不慌。钱在自己手上才是钱。

[hotcool100]

抄底啊，现在股市呈现 W 双底形态，适合抄底坐等反弹。。。

[FaiChou]

@hotcool100 #21 如果辛苦挣来的 80W 会去抄底? 股票投资风险很大, 钱多的话还是买稳健产品

[xiangxiangxiang]

mark，同在纠结这个问题，自己和对象身上都有房贷

[vitoliu]

你这贷款利率上浮挺多了，贷的时间也不久，提前还了能轻松很多

[sharkli]

@FaiChou 基金是有风险的,也是有机会的.好的情况如果一年多前买基金,至今应该有个 80%的收益.要看你的实际情况.
如果你收入稳定,这笔钱就可以定投一下.如果这笔钱是一下子给到你的,就需要斟酌一下.

[missz]

房贷是利滚利，看似 5.636%，其实真实利率要比这高，10 年的长线投资一般也才 5%，而且不是本息

[wh6mai]

@66beta 为什么不能有两个房贷呢

[babyzhang]

@66beta 可以有两个房贷，只要你还款能力够，随便几个，我现在就两笔商贷

[billjobs]

还了，要流动资金可以抵押贷借出来，利率还比 5%要低

[lankaka]

换个角度思考：如果 87 万还上之后，你是否可以再以 5.635%的利率贷款 87 万。
推演：理论上很难，即便你再次以房屋进行抵押贷款，大概率只能以消费贷的形式进行贷款，以现在的银行贷款红线额度，是做不到 5.635%这个贷款利率的。
结果：房贷是普通人能够获取到低利率贷款的一种方式，或者可以看待为一种福利。同意楼上 V 友的观点「能贷多少贷多少，能贷多久贷多久」。
题外话：美国甩出 1.9 万亿刺激计划，全世界通胀和资产泡沫将无法避免，众多国家也会被美国拉下水。我们跟不跟？大概率继续跟，经济还要复苏，楼市还要承担蓄水池的作用。对于大多数人如何在通胀时代避免被收割，如何进行有效的资产避险。比特币也好、房产也好，都是一方面，另一方面就是合理的负债。
PS:新华书店没我的书，不用砸书店，感谢按钮点下就行。

[Ansen]

@66beta #18 成都这边是能的，只是二套需要付 70%

[66beta]

@Ansen 哎，太爽了吧，我还以为是全国性的政策

[FaiChou]

@lankaka #30 房子贷款的确是贷款中利率最低的, 所以就要去贷款吗? 贷款目的是什么?
A: 因为不能全额买房, 所以要贷款
B: 比作一次投资, 有 100W, 房贷 100W, 杠杆了 1 倍, 还贷利率是 5.63%, 所以要用贷款的这 100W 收益大于 5.63% 才能算是合理投资, 现在的(稳健)理财产品很少有过 4% 的, 基金也是有风险的..

而且有两个矛盾的地方, 有些人买房子就是全款, 为什么不贷款买?(抛开他们很有钱不在乎), 而有些人认为, 能贷款则贷款. 这俩冲突了吧?

我不知道我分析的对不对, 请解答下. 题外话有点经济知识了, 暂不讨论.

[vain]

@FaiChou 30#的意思是房贷的款是一辈子可能仅能享受一次的低息负债的机会。这笔负债转化的资源放在手上备着，等待合适的机会，有可能会在之后抓住赚大钱的机遇。
如果提前还了，等机遇来的时候你不一定手上能有这样的财务资源，也更不可能再有机会临时从银行贷出钱来。即使之后几年没有这样的机遇，你损失的只是一些利差的钱，就当作机会成本吧，我觉得是可以承受的。

[liuguangxuan]

同在青岛，前两天也算过提前还房贷的问题，不过最终决定还是不提前还了。

[fcten]

现金还贷不用考虑通胀，通胀影响的是你用未来的收入还贷。
年化收益超过房贷利率就是赚
低风险理财年化收益不太可能超过 5.635%的。能超过 5.635%的理财，基本都会有损失本金的风险。

5.635%的房贷利率相对较高，建议提前还一部分。但是不要全部还完。
1 、保证每月的公积金能全部用来还贷。公积金利息很低，拿不出来就是纯亏。
2 、每个月有 1000 的个税抵扣额。

[billjobs]

@lankaka 抵押贷能做到 4%左右的 20 年贷款

[glfpes]

这利息属实高的离谱

[testver]

@FaiChou #33

全款买的，要么是不符合贷款条件，要么是付完房款还有钱，觉得没更好的投资方式。

认为能贷款则贷款的，一方面对自己的投资能力（无论是所谓的创业机会啊，投资机会之类的）有误会，自视颇高。另一方面是没钱，还完后基本家里空了，没有备用金来抗风险了。

放到一个几十年的维度来看，你可能一年投资盈利 100%，但你要能连续多年超过 10%，那真是大师的水平了。

[lankaka]

@billjobs
1 、以我所知的情况，目前的 5 年期以上 LPR 报 4.65%，所以个人申请 20 年的抵押贷款是做不到 4%的。
2 、个人推测你提及的应该是「房抵经营贷」，全称为企业经营抵押贷款，主要解决小微企业在生产过程所产生的资金需求，受疫情影响，部分银行甚至贴息，可以做到 3.8%左右，今年应该恢复到了 4.65%的样子，当然每个银行执行不太一样。
3 、经营贷因为贷低利息，所以年限不会很长，通常 1 年，3 年这样。可能有些银行会表示自己授信可以做到 10 年，甚至 20 年，但是和房贷是有本质区别的，大概率是 5 年一签，不排除 5 年后无法续贷成功。
4 、经营贷需要必须要名下有企业，贷款资金是用于企业经营周转，还款来源是企业经营的所得（利润）。而且是正常经营的企业，个人是不可以申请经营贷款的。
5 、房抵经营贷的风声紧了起来，经营贷的风险远高于按揭贷款。

[billjobs]

@lankaka 我们家是开公司的，所以去年是做了 4%以下利息的经营贷

[billjobs]

@lankaka 而且现在开公司很容易，我们家有 5 套房子，每年做一套经营贷，5 年也能循环下来

[StephenHe]

你确定是几年？按你剩下 84 万多，你还了 2 年多。不要表述的这么夸张，以为你还了 9 年才还了 2 万。

[xLuoBo]

@july1115 #15
@Jooooooooo #5
不还你试试

[lxiszuhi]

一般理财没 5%的了，建议还了。还完没钱的话可以还一部份。

[lankaka]

@FaiChou
首先声明，无利益先关，负债是有风险的。
1 、通胀、负债、房贷的关系
我们上篇文章提及到了「通膨」，「通胀」是什么意思，简单来说就是「未来的钱不值钱」，基于此理论，可以累计为，我们把「未来的钱」拿到「现在」就可以抵御一部分的通胀。「未来的钱」就可以理解为「负债」，而「房贷」是「负债」的一种方式而已。
举个例子：
2008 年我所在的城市房价中位数在 3000 元 /㎡，我的收入是 2K/月，1 套 100㎡的房子总价为 30 万，我付了 20%的首付，也就是 6 万元，当时的利率大概是 6.12%，30 年期月供为 1518 元 /月。
而目前城市的中位数在 1.2 万元 /㎡，总价在 120 万 /套，可以理解为我 13 年前通过 6 万元的首付，以及贷款了 25 万，实现了一个 120 万的产品项目，如果加上已还的本金利息，到今天提前还款，总数不会超过 55 万。
当然我举这个例子说明的是，合理的负债，我们可以获得一定的收益，现在房子还处于对外出租中，每个月租金是 2200 元。
2 、未来是否通胀
当然大家也会说，过去 10 年是通胀的 10 年，未来 10 年不一定是通胀的。
其实在古代，从从铸币的角度来看，货币都是金本位或银本位,金银铜可按固定比例兑换，发生的通胀并不多，无非是后来的「铸币减重」会有影响，也就是掺杂低值原料铸钱。
而在现代，纸币相对铸币，更容易实现通货膨胀，几乎所有发行过货币的国家，都出现过通货膨胀。这个过程也交叉着「通缩」「滞涨」
从长期来看，货币是倾向于贬值的，这个贬值过程是温水煮青蛙的过程，很多人当时无法察觉到，只有多年之后才会感慨。
我刚上班的时候鸡蛋灌饼 8 毛钱
后来老板涨到了 1 块
再后来 1.5 元...
2.0 元....
2.5 元...
3.0 元....
5.0 元...对，你没看错，直接到 5.0 元了。
3 、为什么要通胀
为了刺激社会生产力呀，为了刺激你不断的消费，再刺激你劳动，996 也好，007 也罢，我们每个人都希望升值加薪，公司在追求财务指标，再往上面就是 CPI 和 GDP，对不对。
经济学对通胀的定义就是：商品和劳务的物价上涨
4 、关于通胀率
大家有时间可以翻下 2000 年到 2020 年的数据，计算方式是 M2 增长率-GDP 增长率，就可以得到更接近真实的通胀率。过去十几年我国每年的平均通胀率只有 5.8%
今年很可能是全球大放水，比特币从元旦时候的不到 3 万美元，今天到 5.69 万美元了，我并不是让你买比特币，但它至少是一种现象。
我个人观点：如果你的房贷利率低于 5.8%，你的房贷就可以抵消一部分的通胀，如果未来房价再涨个一小波，完美躲过。
5 、对普通人的影响
回归主题
如果未来有通胀，对普通的影响就是会不断稀释我们手里的钱。
如果我们收入的上涨速度赶不上通胀货币贬值的速度，那么对你来说就是一次洗劫，这个数值我理解为每年是 8%
6 、总结
我可能分析得头头是道，也可能对你没有任何作用。以上这些知识，多数源于理论与经验。
为什么我懂这么多，还没发财？
我们都一样，懂得了很多大道理，却依然过不好这一生。
我只是从楼主的问题进行一个简单的分析
1 、没必要用手上现金流去提前还房贷，他的房贷利率并不算高，相对合理的负债比提前还完更好，能抵御一部分的通胀；
2 、手上的现金可以寻找投资的渠道，股市还是别碰了，基金今年风险也很大，楼市得看城市，比特币太高位了。什么？屯茅台？酱香科技？
等等
这个外卖订单快超时了，我得好快送，不然又被差评了。

[nutting]

别算了，怎么操作都是被银行收割，被国家收割

[Jooooooooo]

@xLuoBo 不还的意思是只还需要的还的钱. 这个很难理解吗? 楼主一下子把未来需要还的钱还掉就属于可以现在不还的钱.

[ashong]

钱在自己手上随时可用， 普通稳健理财也有 3.5 ~ 4 的收益可以抵消一部分房贷利率
还完是没负担了， 但如果急需用钱就捉襟见肘了

个人根据情况定夺

[x66]

太多的钱放在手里没有投资渠道也很急，如果不考虑把钱当成首付继续投入到房地产中的话，建议可以还一部分。
剩下的可以按照一定比例放到稳定理财以及基金股票里面去，不建议全部还完，毕竟有可能遇到急需用钱的时候。
房贷是普通人能从国家借到一大笔低息长期贷款的唯一机会。

[UncleCat01]

我其实不明白楼上有几位朋友说因为以后要通胀所以现在把现金还贷款的操作。
如果你预期未来通胀，为什么不把现金换成相对硬通的资产或者花到目前有需要的地方，用未来通胀之后相同数量不值钱的钱来还贷款呢

[eason1874]

放贷本身就是一种风险理财，如果预期收益不如稳健理财，银行为什么要冒着风险去放贷？

作为个体，如果你能轻轻松松通过稳健理财跑赢房贷利率，那银行更加可以。银行宁愿设置违约金，让你减少提前还款的动力，就是因为稳健理财跑不赢房贷收益。

这个贷款利率是不高，但所谓的持有成本低，是跟其他贷款产品比较出来的。蚊子再小也是肉，纯粹从利率来说，这成本不低。

当你需要这笔钱提高流通性，才值得持有。如果你拿着根本没用，以为自己拿着银行的钱能赚得比银行多，那趁早打消这个念头。稳健理财不可能达到这个收益，能有这种收益的都是有风险的，有可能会人财两空。

[zhuang0718]

想请教楼主在青岛哪里买的房子 城阳吗？~

[turlin]

以前银行提前还贷都要违约金 一年还只能还一次 今年忽然打电话告诉我可以还多次 .... 代表什么

[FaiChou]

@zhuang0718 #53 嗯, 是滴, 东方城这边

[xiaoxin8888]

房贷转抵押操作一波？ 据说可以降低利率

[sephinh]

@FaiChou #33 贷款利率低所以要多贷贷久点，手里资金可以去搞投资，当然投资不一定就是你把全部资金拿去买固收，可以分散出来高低风险和收益的一起搞，最终目的是要让你的房产投资和现金能跑赢通胀

[yhyh]

@Ansen 我也觉得

[wxw752]

来了来了，这类问题的月经贴我最喜欢看了

[hydyy]

个人认为，不还总会想，还了，对自己现金流没太大影响就还了吧，有句话说的好，无债一身轻，需要用钱的时候再想办法呗。这钱拿手里，你琢磨下该怎么处理？ 理财？？？？ 别算了，理财收益高过 5% 就得担点风险，心态好，可以，不好还是别琢磨了。

[18870715400]

@glfpes 这也算高么, 我的 5.88%已经哭晕在厕所了

[loryyang]

前段时间我研究过，结论是，普通人，如果还得出，就还掉，一般人其实理财收益很难达到房贷利率的（而且你这个也不低），另外哪怕能高那么一点，风险和收益感觉也不成正比
唯一要考虑的是手头流动性风险，不过如果你有短期借贷能力，可以临时周转（最简单例子，通过借呗等方式），那问题也不大

[loryyang]

多说一句，那种借钱炒房的可不会用这么高利率的贷款，用各种抵押贷款，信用贷等方式低利率借出来的，利率一般低于 4%。当然现在开始严查了。。

[wxw752]

据朋友跟我说，青岛是没有商转公这个说法的，所以就研究一下利率吧。
5.635%的利率属实太高，这就得好好算一下 中低风险能不能投资出这么高收益率了。
我一朋友在宁波银行上班，他在 PY 圈发的，100 万定投两年，利率 5%，很显然追不上房贷。。

[zplee]

@missz 说反了吧，月供=剩余本金月利息+小部分本金，每个月利息都结清的，不存在利滚利啊，年利率固定的情况下，实际利息比 年利率*年份 少

[FaiChou]

@wxw752 #59 提问之前 我搜了一圈, 这论坛挺多讨论的, 但都没有想要的答案.

[HanMeiM]

这也算高吗？成都 6.1 眼睛都哭瞎了

[xabc]

今天的 1 元比明天的 1 元贵

[wxw752]

@FaiChou 网上大多都是劝人能贷多少贷多少，能贷多久贷多久。情况还是要因人而异，我喜欢等 30 岁的时候没有贷款压力，所以我是肯定倾向提前还，以后赚一万五剩一万五，生活幸福度岂不是更高。

[micean]

提前还款并不一定是 85W，应该是高于 85W 的。

[Serializability]

如果手中现金只有房贷的 1/10 呢....

[pilgrim_kevin]

上面很多朋友说得很好了，我就简单说一下我的观点：

1. 按揭贷款是我们国内普通人所能拿到的成本最低的钱（除了啃老和坑亲戚无息借款之外），所以能贷多久贷多久，并且没有必要提前还；
2. 很多人会说，不提前还款手上拿的钱赶不上贷款利率咋办，我想说，care 这个干嘛？一来你可以通过学习提高投资理财的收益水平，二来你拿来改善生活也好啊，钱是用来干嘛的？钱不就是用来改善生活的吗？至于你欠银行的钱，随着时间的推移对你越来越不是事儿。

[dolphintwo]

看了老板们一通分析，4.65 的我直接躺尸好了

[vain]

@pilgrim_kevin 附和一句，比起资产和负债，更应该关注的是现金流是否健康。

如果现金流没问题，背贷款背一点没问题。
如果现金流扛不住，不该贷的钱就一点不能贷，哪怕你手上是有什么以后肯定大赚的项目也不行。因为现金流崩溃的话，你估计都活不到项目赚大钱的那一天就得割肉。

[Jeansh]

1 、稳健理财产品年收益 3%左右，比房贷低 2.5%左右；
2 、实际操作，建议部分提前还款，将月供降低至一个轻松应付的区间，然后部分投入稳健理财，部分等待高收益项目（非金融产品）。

[morning]

1. 看你描述还款方式应该是用的等额本息，就是说前期还款里大部分是利息，所以要还趁早，超过 5 ～ 10 年后你的利息还了大半，剩下都是本金没必要提前还了
2. 基于第一点，可以把等额本息改成等额本金，这样前期还利息更少，总体越还越少，当然压力也会更大一点
3. 可以部分还款

[testver]

@Serializability #71，留足了备用金，家庭一年的收入吧，其余的都还掉。

业余投资者不卖房产的话，10 年长期能有 8%的年化的投资收益就烧高香了。

[lkwfive]

还 35W，拿 50W 去买工商银行股票，打新。股票收益每年大概率在 5-10 个点

[lee5896]

郑州 商贷 6.125 的我 已哭晕在厕所...

[loryyang]

看了楼主追加的提问，也是憨，别人推荐的理财产品，你信吗？我们就一块键盘打几个字，你这可是七八十万。另外别人的收益率不是你的，别人再高，和你关系也不大，这种东西只有自己去实践出来。前段时间跟风买基金的已经都沉了

[FaiChou]

@loryyang #80 在网上, 就只想看看你们的观点而已, 我找人推荐理财产品了吗? 你听不懂人话? 一张口就找骂键盘侠, block+拉红

[gamexg]

@lankaka #30 不清楚现在什么情况。
前几个月工商的推广短信，不到 4%利息的无抵押 10w 额度贷款。用工行 app 试了下发现比小银行定期存款利息都低，就是 1 年利差不到 1k，收益太低。

[pilgrim_kevin]

@vain 对的，这是另一个话题，合理的资产负债比了，结合自己的工作收入、稳定情况和负担情况，负债要在合理范围内，不要给自己过大压力。不过楼主既然谈提前还款，那手上是有不少钱的，现金流应该不是问题。负债比率过高不健康的话，风险也急剧升高。

[lixon166]

问就是继续杠杆，贷更多款

[shm7]

https://www.zhihu.com/question/41673546/answer/262280272

自己看吧。通胀 你手里的现金和你的还款都是有贬值的，其实只要看收益率就行了。

[shm7]

第二个问题，不买风险资产的话，银行赚的就是你这种高房利率的钱，你打不赢金融系统的。你只有买风险资产才有可能，然后就看你自己的本事了

[shm7]

建议不要看了一些评论过于自信，股票 基金是复杂的系统，而且有随机性，有时候需要长期才能获得预期收益。我觉得有闲钱了，以普通人（主要就买点银行存款 /理财）来讲，还是多还一点好。