深圳买房记

[cloudrain]

前期准备

一个手机小号

先准备一个手机小号，能注册 vv 信的，避免大号被各种中介污染。

网上看攻略

不要看中介写的攻略，重点看各种论坛上真正成交分享的攻略，看下真正交易可能会遇到哪些坑。

看官方网站上的文件，可能有点啰嗦，但是最准确的。

之前在 V 站看过一些买房的帖子，所以自己也分享下，没想到这个帖子这么火🤣，收藏快 300 了，受宠若惊。
打波相亲广告吧，看能不能有缘解决另一半问题。

职业：程序员
年龄：80 尾巴
身高：南方人的身高🤣
地点：深圳
税后收入：之前很火的阿里 P8 程序员的一半，父母养老压力不大
期望：本科学历，不盲目追星，有自己的独立思考能力。理解程序员的工作
v 信：YmxhY2tjYXQ5ODc0

[cloudrain]

### 加各种 vv 信群

在各种论坛上，有很多的中介，也有很多拉人入群的。多加几个，可以多了解下信息。

### 算下自己有多少钱

算下自己的存款还有理财的到期时间，还有算一下家人能支持多少。

深圳公积金一直没有提取过的话，租房提取可以一下子提取出绝大部分来。但要留 3/4 万，因为公积金贷款是有一个倍数的。个人的话是 15 倍。个人最多贷款 50 万。也就是个人帐户上至少要有 50/15=3.4 万的余额。

如果是有钱在股市里，要想好自己能不能割肉取出来。因为签合同一般是 1 个月内准备好首付。

我的原则是不考虑借钱，只考虑买自己能买得起的。

### 算下要交多少税和中介费

房子的税是很复杂的，房子是否满五唯一等等，网上有各种总结的图表。但不同地方的有区别的，比较深圳各个区不同起点的豪宅税，南山是 490 万。最终还是到官方的网站去看比较准确。

一般来说，最少都要 一个点的个税，一个点的契税，一个点的中介费。所以比如买 500 万的房子，最低的情况下要出 500* 3%=15 万的中间费用。更复杂的情况，中间费用可能会到 8%，即 500*8% = 40，所以税费一定要考虑好。

有一种避税的操作，就是要把首付提高，把最登记交易的价格压到豪宅线下面。比如买 600 万的房子，避掉豪宅税的首付是。

避税的首付是：490 * 30% + (600 - 490) = 257

不避税的首付是：600 * 30% = 180，不过税费要多交二十多万，每月还贷也会多不少。

### 算下自己的银行流水

如果不够的话，看网上的各种办法，要提前半年准备。

## 看房

先确定好自己的真正需求，确定自己买得起什么价位的房子。

1. 哪个区
2. 是否考虑地铁
3. 是否考虑学区
4. 新房还是二手房

我自己的情况是，确定在南山或者靠近南山的宝安区，因为上班方便。如果每天在路上挤 1 个多小时，真的是会很痛苦，整个人压力也会大很多。建议大家可以试下租房子在公司 1 公里内，真的节省很多时间和精力。

我自己手上的钱是 200 多万，如果是按首套 30%的贷款来算，最多可以买 230 / 0.3 = 766 万的房子。但是实际上减掉中间费用，考虑每月还贷压力，预留一些钱防止失业的，所以看的房子都是 600 左右的，最终买的也是这个价格的。

这个价格在南山只能买二手房，所以新房基本不去看。

### 看房的 APP

我看的房子不是很多，大概 30 多套。可以换不同 APP 的中介去看。

某链一家独大，上面的数据，成交价是比较真实的。很多 APP 数据都是假的，但也可以下载来看下，加不同公司的中介。

## 中介

首先要明白一点：**中介的目标是做成交易，只要能做成交易，他是不会管客户的利益**。中介也是有 KPI 压力的。

1. 不要相信中介的鬼话：这个房子很抢手，不下订金明天就没了
2. 一定不要自己赎楼，规避风险。让中介去和房东谈。
3. 坚持自己的最初的想法，在真正下订金前，确认是不是自己想要的房子，是不是自己每天都要住的房子，不要委屈自己
4. 中介费是一个百分点，或者更低。如果中介不同意，直接走人。
5. 中介费等最后去拿房产证的那一天才转帐，不要提前转

## 交易

交易的环节比较多，可能会记乱了一些顺序。总的来说，原则是：**不到最后不交钱，能少交钱就少交**

### 交订金，答合同

先看合同，把条款都看清楚了，把补充条款也加上，才交订金。留好发票，或者转帐的单号，后面银行监管时需要。

在官方的不动产网站上可以查到房子的状态是否可交易的。还有网站可以查学位的状态。

约定好家具的归属，都写合同的补充条款上。约定好留几万交易保证金在中介那，防止最后交房时出纠纷。

### 准备好首付款和银行卡流水，申请贷款

把首付款转到放贷款的银行，然后到银行做资金监管，钱不会经过中介。

收入证明找公司开，银行流水可以自己去银行打印，最好把工资卡和生活用的卡分开，打出来的流水比较清楚。

### 银行同意贷款，去交易过户

交易过户之后，过几天可以去会拿到这个新的房产证，并且这时要交各种税。

### 银行放款，钱全部打到卖家，确认交房

现场检查房子有没有问题，家具等。钥匙，物业费，水费，电费，煤气费要结清。一些帐户要到对应的部门去办迁移。

最后双方签字确认。

## 迁移户口

要等交了房贷的第一个月之后才能迁户口。迁户口要房产证复印件和贷款合同，打电话给银行的经理，让他准备好，再去一起拿贷款合同。要哪些文件，在官方的网站上有，在公众号的流程里也会有说明。到“i 深圳”或者公众号上提交资料。

迁户口不是到公安分局或者派出所办理的，而是要到公安分局的服务中心，可以打电话问清楚。

## 办理公积金贷按月提取

拿到贷款合同之后，可以在 vv 信上申请，随便选一个银行都可以。提取的额度是每月的商贷还款数值。也就是说公积金帐号里如果有几万块，那么每月还一万多的话，几个月就会 全提取干净。

## 终章

深圳的效率很高，办理户口预约之后，排队很快拿到户口。当时工作人员很随便的把本子插入一个打印机，打印出深圳的地址。可能是墨水不太够，印记有点浅，就像我在这座城市的足迹一样。
15 年房价翻倍时，也曾彷徨。自己毕业奋斗了快 10 年，终于有块落脚的地方了。内心并不觉得自己是深圳人，也许下一代才会觉得自己是深圳人。

感谢时代的快车，感谢互联网，也谢谢自己的奋斗。从农村里到城市，最终有自己的一小片屋檐。作为一个普通人，和别人比不了，自己算是完成了自己奋斗的一半。

[leon0903]

感谢 lz 我这辈子是没什么希望在深圳买房了， 不过这个文章让我以后在别的地方买房也能受益匪浅。

[rayliao]

lz 思路很清晰

[imxz]

祝福恭喜楼主，感谢分享

[fever]

很谢谢楼主的分享

[jjianwen68]

工作 10 年，有 200w 存款，很厉害了

[BrandonNg]

恭喜楼主啊 收藏了 感觉以后会有用

[ZAN0029]

感谢分享，准备很充足

[hetech]

收藏了，感谢分享。

[amon]

牛逼，早点有这个帖子就没必要这么折腾了。

[idealhs]

400 万的贷款我都不知道怎么还，看着就慌

[misaka19000]

下辈子再来看这个帖子

[shikimoon]

感谢分享，最快明年也要在深圳上车了

[TabGre]

在等承诺函

[xomix]

lz 这是要上岸？

[zjupigeon]

中介费一个点，是行规么？还是要谈 @cloudrain

[loveour]

恭喜 LZ ！ 10 年能在深圳买房很厉害了。

[unco020511]

4. 中介费是一个百分点，或者更低。如果中介不同意，直接走人。


贝壳系的低于 2 个点是不可能的(链家 /德祐等等)

[GrayLand119]

200W 现金进行低风险投资, 按 6%年化一年有 12W 利息, 12W 租金在南山能租价值 1000W 左右的房.
这么看好像租房还比较划算?

[mokeyjay]

很强，祝福你

[fxxkgw]

最近打算在北京买（北面 回龙观、龙泽那面），有没有热情的北京老哥给我们这种伸手党谋些福利呢。。
谢谢 LZ

[chi1st]

链家不是 3 个点吗？

[cloudrain]

@zjupigeon @unco020511 中介费肯定是要谈的，相当于在中介身上割肉。但反过来想，你不成交，那中介肉都没有吃。这个博弈要看双方的坚决程度。当然也要看当前交易市场的情况，如果有很多人同时想要交易，那的确没办法。

中介不同意降自己的点，那就要求他去谈到更低的价格，不然中介费那么高没意义。

某链不同意，那就换个 APP 的中介去谈，每一个房子都有大把的中介在盯着。

[wengang285]

@GrayLand119 10 年后你的 200W 还是 200W，如果是房子的话，可能已经值 2000W 了，当然也可能是 20W，但是深圳的话，20W 的概率比较小

[fater]

马克

[sadfQED2]

收藏了，有没有机会再来看就不知道了

[laogui]

中介费是可以谈的，深圳现在很多都是 1.5 个点，看上了房子可以找中介费更少的公司去帮你联系，虽然这样不厚道。但随便一省几万块钱就出来了。

[cloudrain]

补充两点信息：
APP 上看到的面积大小，并不一定是拿出来成交的房产证的面积大小。相同位置，不同楼层的面积大小可能是不一样的。要核对好之后，才签合同交订金。中介为了达成交易，可能会故意误导。

至于中介费能不能谈到 1 个点，这个是肯定的。因为现在市场平淡。中介也要达成交易才能拿奖金的，他们每个月 /季度也是有指标的。

[Tn5ohB1Yecdk3qCK]

感觉深圳是买不起了
买房了怕失业
过两年去广州算了 公积金分城市吗

[fengfisher3]

道理都懂，但为什么你们这么有钱。哈哈。20 万我都拿不出来。200 万，是怎么拥有的。

[Edix]

马克

[Varobjs]

有个疑问，算下银行流水，是贷款用的吗？
我这种最近换几家工作，工资用不同的银行，流水可以多家银行合并吗？

[cloudrain]

@Tn5ohB1Yecdk3qCK
换城市之后，好像是可以全额提取的，或者买房时可以一次性提取，看各地的政策。

[cloudrain]

@Varobjs
流水就是银行的半年收入证明，证明每个月的收入的一半大于还贷的金额。不同卡是可以一起打印用的，不过最好是一张干净的卡。

[qingxiangcool]

露珠厉害了

[llz0919]

楼主,你说的论坛有哪些啊

[fanzheng]

膨胀了，我居然点进来了。

[DaBingShui]

收藏了，感谢分享。

[cloudrain]

@llz0919
天涯，豆瓣，家在深圳，v2ex 等，搜索相关的内容，就会有很多论坛出来。

[18k]

LZ 说的很详细，其实全国流程也可以参考，类似
10 年如果只靠工作存 200 万也是很厉害了

[caola]

感谢楼主分享，但我是不可能会在深圳买房了的，
现在生活还是个很大压力，买房的事情想都不想敢想，更何况是在深圳这个地方……

[wangchonglie]

恭喜楼主!

[baihaihui01]

链家的价格真实吗？楼主

[heylogo]

我这个被限购的人为什么要收藏这个帖呢

[TimLang]

@baihaihui01 链家房源和价格基本都是真实的，目前没发现比链家还专业的。

[wangweiggsn]

本来没抱希望能留深圳，不过既然条件满足就去申请了安居房，结果两年半排队排到了，67 平 49w，公积金贷款，每月房贷减去公积金自己净支出几百块。开车上班 40 分钟，至少 10 年内可以安心留深圳了。公租房也很多。

[ricardowoo]

@wangweiggsn 这么厉害，2 年半就排到了。。。

[cloudrain]

@baihaihui01 链家基本是真实的，但也有一些故意挂出来的假房子，没有看房记录的。另外，最终成交价格可能比挂出来的价格要少 10 万，甚至更多。具体要看卖方的心态，也要看小区里挂出来房子的数量。也有一些无聊的人就是挂着一个高价，并不真的想成交。

[yangyu5646]

楼主操作 666， 提前注备个手机号这个很有用...

[dikensrover]

@GrayLand119 现在低风险 6%年化的投资很少，租房子，学位是一个大问题。深圳好的学校，就算买的房，也不一定能进，要看积分

[wand]

@GrayLand119 #19 不考虑买房带来的其他好处，600 万的房子一年涨 2%就是 12 万，这比「低风险投资」年化 6%的可能性高多了。

[azhangbing]

很详细！有参考价值！

[Luge]

很清晰，一看也就基本清楚了整个流程，收藏！或许有用到。

[chiu]

@GrayLand119
@wengang285
@wand
个人愚见，如果只有一套，自住的话，应该基本不会考虑出售房子来获利。这样看来，@GrayLand119 说的好像是不错。6%年化的投资很少，那就全当为了我付房租吧，房租 6000/月，年化 3.6%也够。

[wengang285]

@chiu 到时候卖了回四线可以全款别墅的，你要这样想

[raycloud]

10 年能存 200W 很厉害了，收入来源应该不仅是工资吧？

[wengang285]

@chiu 再给你举一个我身边的例子，2015 年大概 11 月的时候，深圳房价飞涨，当时房价已经涨了很多了，我一个同事跟你一样，准备租房子，干几年回老家，说怕买了房子，后面有啥变动还不起贷款，我跟他说赶紧买，这个不冲突，即使后面深圳混不下去，卖了房子一样可以回老家，深圳的房子不愁卖，他听了我的话咬牙上车，到现在为止他的房子已经涨了 150W 左右了，这个涨幅算上他的首付，已经可以在他老家城市全款买别墅了

[Geo200]

最近银行放款要多久啊？

[longgediyi999]

楼主年薪多少啊

[dwlinux]

厉害了 恭喜

[zeyueguo]

@unco020511 2018 年 9 月 深圳链家 1.8 都可以

[wand]

@chiu 不买房你要一直付房租，那 200 万在银行也不能动啊。

[zaul]

战术 mark，好像有点东西。（正准备买现房的小白留着学习经验）

[zaul]

恭喜恭喜。

[cloudrain]

@GrayLand119 @chiu
买房真的是所谓的刚需，不考虑未来的涨跌。买房之后就不会再关心房价。
买房之后，焦虑感会降低，心态平稳很多了。租房子每一两年就要搬，非常痛苦。
租房子还有一个大难题：什么都不敢买，压抑消费。因为可能下一次搬家就丢弃了。
想买本实体书都要犹豫，因为太占地方，搬家太重。

[asvencoop]

祝福你，希望 10 年后我也能拥有自己的房子。

[mars0prince]

补充几点吧：
1.贷款并不是简单的首付 30%一除就完事了，卖房之前需要对你的房子做一个估值，具体有个区间，去链家一问就知道了，也就是算下来你的首付要比 30%多一些
2.流水都是可以随便做的，只要你还的起贷款，没人管你，中介都门清，给他点钱就行了

[x7395759]

恭喜+祝福，也希望能够和你一样，在深圳落脚。

[zjupigeon]

今年深圳的整体趋势，逆势上涨

[w3cll]

收藏了 虽然不是在深圳买房

[Shook]

羡慕啊

[DRcoding]

买不起深圳房，买了感觉这辈子就套在这破小二手房上了，终究来了不是深圳人。

[llz0919]

@cloudrain ok,谢谢楼主

[shm7]

170/2=85w 每年啊。我来关注下大佬。

[maxlzz]

1.多问一句，深圳二手房挂牌房源在加速递增，成交量在递减，在你所购买小区房价有降的趋势吗？
2.不知道楼主有小孩没有？小孩上学靠积分的，买房后好几年才够上所在区学区房，小孩上学问题大不大？
3.房子在关内还是关外？

[jesson]

@wangweiggsn 请问一下 你的安居房是什么时候买的？排队的时候，家里面有多少人一起排队的？

[conwey]

手机小号购买的时候可能有用，但是这种骚扰无处不在，你逃避不了。

[shakoon]

我当初一时疏忽留了个常用的手机号，现在每天接若干个装修公司的广告，烦死了 >_<

[wangweiggsn]

@jesson 我 08 年不知名二本电子信息工程毕业，运气好笔试面试进了深圳第二大外企，落了公司集体户，外派湖南山西分公司跑业务 5 年，2013 年国庆调回深圳，那时孩子已经 2 岁了。老婆周末无聊去做 U 站义工，问别人为什么做义工，有人为落户，有人为排安居房，我才知道有安居房这事，研究了下政策，需要夫妻双方深户，结婚满 3 年，主申请人社保满 5 年，好，就差老婆户口问题了。再一查迁户口政策，夫妻随迁也是一方落户满 5 年，社保 3 年以上，条件满足。2014 年 5 月去把老婆小孩户口迁到公司集体户，然后去排安居房。2016 年 12 月收到短信说排队排到了，可以选房了，当时三四个楼盘可以选，我就选了个离公司直线距离比较近（也有 25km，在平湖），单价比较便宜的，算了下首付 20w 左右，没啥压力，月供两千多，就搞了。2017 年 1 月办完手续，2018 年 4 月交房，2018 年国庆后住进去，现在已经住了一年多了。小区三千多户，里面也有公租房，问了下租金一千多，我这边月供两千多，买房还能全额提供公积金，划算。按现在的情况，估计要排队 4 年左右了吧。
满足申请条件得 5 年，排队算 5 年，落深户 10 年后才能住上安居房，这个过程比较长。不过往往在深圳一呆恍惚间 10 年也就过了，所以多了解政策早点排上队是很重要的。另外回想起来，我应该在提交安居房排队申请时，同时提交公租房排队申请，这样就可以住在公租房里等安居房排队了，就比较舒服了。
我毕业 10 年搬家 9 次，后面有小孩了每次搬家老婆都哭，东西太多了，遇到 2 次房东翻倍涨房租要求 2 周内搬走的（前房东卖房了新房东要赶人重新装修），恨得人牙痒痒！这中间也不耽误 2012 年在老家省会买房子。所以，说到底，早生 3 年，或者早上社会几年，房子问题上省上百万。

[wangweiggsn]

@shakoon 安卓机骚扰拦截很好用的，我小米，几年前就用了标记超过 50 次的广告电话自动拦截，现在一天很清静。自己接到骚扰电话也通话挂断后随手标记，造福后面的人。另外瓜子二手车之类的骚扰也很多，买个车后面骚扰很多，不过他们电话号码前 7 位一样的，我是直接把这 7 位开头的全拦截了。9 开头的，106 开头的，全拦截，不在通讯录里的西安，山西的号全拦截。只要规则设置的好，骚扰，基本不存在的。

[wangweiggsn]

@ricardowoo 运气好，误打误撞。看看早期在北站龙悦居的，多爽。不过那房子户型不喜欢。

[yushare89757]

很棒的分享

[dopppler]

分享很棒，感谢楼主！

[Martin9]

恭喜楼主

[xileihi007]

看这个帖子之前，我特意带上我的 ap,选了梁静茹的《勇气》

[amdhcwte]

“考虑每月还贷压力，预留一些钱防止失业的，所以看的房子都是 600 左右的”
有个好爸

[comrd]

来了就做深圳人，除了在深圳买房，落户也很重要，为孩子入学读书便利，其实深圳也有很多便民政策还是很有诱惑的。关于入户或申领补贴方面的疑问，加 V：atmzhi 来咨询。

[fhvch]

mark 恭喜楼主了！也感谢分享

[jeiyatou]

恭喜

[cjh1095358798]

恭喜老哥，希望四年内也能买一套深圳的房子

[youxiachai]

@amdhcwte 这是年薪 85w 的大佬啊...orz

[YidaZh]

厉害呀，税后 85，200 存款，妥妥的年薪百万，吾辈楷模~

# 8 月刚签的宝安二手房，链家报价 2 个点谈到 1.5，会谈的话应该还有空间，其他中原 1 个点，乐有家可以谈到 0.8，还有些个人小中介可以到 0.5 个点，不过感觉尽量链家吧。

# 首付紧张的话，除了借钱还有些其他途径。像不上征信的信用贷款，一般都是等额本息，利息较高，提前还款有罚息，可以用来短期过桥；还有部分银行提供税费贷款，发一张信用卡，和房贷一起办，只能用来刷契税 /个税 /增值税，还款类似于信用卡分期，分期费率不高，提前还款没费用。

[LeeSeoung]

有几个问题想咨询下

1、公积金里面的钱如果没了后，公积金贷款的钱要怎么还，是另外还还是每月都打进去？还有公司每个月打进去的可以折去一部分吗？
2、如果可以的话，希望楼主可以分享下用到的一些网站，比如查询学位，查询房屋情况的，可以 base64 下避免误伤。
3、就是银行流水的问题，每个月工资到手后直接转出买基金是否有影响（贷款方面）？
4、月供不足工资一半的，提前半年操作是说工资不取出来 每个月也往里面打钱吗？查流水看的是备注有工资的还是什么进账的都行？

多谢答复~

[cjc2017]

可能是墨水不太够，印记有点浅，就像我在这座城市的足迹一样！

[cloudrain]

@maxlzz
1. 小区里价格还涨了一点
2. 一般有房子的积分都够了，还有租房子的积分更少
3. 关内

[cloudrain]

@LeeSeoung
1. 公积金贷款的钱是从固定的一张银行卡里扣的，不是从帐号里扣的
2. 深圳本地宝 这个公众号上各种办事指南都有。官方的 i 深圳 app 也很齐全了
3. 据说是留几天，再转出比较好，没有验证过。
4. 每月固定向一张卡打差不多固定的钱，留几天再转。这些都是网上的信息，没有验证过。

[zzdj1990]

@fxxkgw 融泽家园 后厂村程序员的不二选择

[DT37]

你们都还好吗?