成都，一个“来了就不想走的城市”，我在 19 年开始从事房地产经纪行业，也就是大家口中所说的“中介”，目前从事这个行业快 7 年了。记得刚从事这个行业的时候充满了懵懂，那时听到有买几百万房子的客户是惊讶的，不知道该如何与他们交流，害怕说错话；而现在，“脸皮”属实是厚了很多。
19 年，那会相比于 17 、18 年房价已有所下滑，但是买房做投资的客户依然很多很多，市场交易量很大。20 年开始，天府新区的新区概念开始疯狂横扫整个成都乃至全国，各种高大上的公司、企业、产业开始入驻，这种夸张的宣传方式甚至带动了远在成都外的“视高、黄龙溪”。到了 21 年，已经夸张到大家都以为房子买了就会赚，不会亏，能在短短几年内实现家庭资产翻倍的“优质资产”（事实是我们中间方也是这样认为，包括各种大的房产主播和博主）。那个时间点，很多没钱买房的人都想着房价跌，颇有种吃不到葡萄说葡萄酸的意味！主城区房价平均已经比 19 年高 30%多了，那段时间听说很多同行尤其是天府新区因为房价涨的太快而离职，具体原因就是业主一天一个价，心态崩了。那会的“大源、新川、天府公园、商务区、兴隆湖”整个南边，简直是一片火热，买房真像买白菜一样，不少摇号楼盘当时摇号摇到就是赚百万起步。当时为了买一套房还多了很多非正规手续的交易。21 年底我劝我哥卖掉了他的第一套房，第一是因为他的房子房龄偏老了；第二是他们需要换个大点的。到了 22 年，市场依旧火热，我哥接近一年看了南门很多楼盘，那会远大的更名房（远不止这一个楼盘），以及怡心湖的新房他都看了，但都没有下手，他始终觉得太远了。当时的“鹤林村”也就是现在的“锦江生态带”，总高 40 多层楼的房子能卖到 3 万+的单价。23 年，房价已经开始走下坡路了，购房、贷款也迎来了从来没有的政策。24 年房价下滑趋势已经特别明显，多数买房的人都开始犹豫、徘徊，房屋投资客开始抛房跑路，房屋真实属性开始回归，主城区整体房价相比于 20 ～ 22 年高峰期下降约 30%-35%。也就是很多家庭掏空 6 个钱包购房凑齐的首付款全部亏掉，卖房要借钱还债才能卖。25 年，这一年相较于 24 年，房价跌幅开始减少，客业成交周期变长，成交量虽然依旧坚挺，但我们很清楚，这是成交价换来的。至此，成都已全面进入“以价换量”的周期。
26 年农历新年第一周后，客户看房量和成交量开始大幅提升，每年都是如此（大抵是因为新年回家，相亲的、结婚的，家里商量好了，去年的年终奖也到位了），但今年特殊的地方在于，我们的签约中心客业见面沟通的数据比成交数据高很多，也就是说大量的购房需求还是在，只是在价格方面还是需要继续斡旋，买房变的更加谨慎了。这两年不止房地产，甚至年轻人消费观也完全变了，不婚不育，晚婚晚育，不买房不买车，摆烂等。
所以，2026 我们到底该如何购房呢？
1 、房屋全面回归居住属性（房屋是用来住的，不是用来炒的），居住属性包括配套、居住舒适度和小区物业管理维护。人口减少会导致城市向产业收缩，配套最重要的就是生活便利性（公共交通、医疗、商业），也就是位置；其次是居住舒适度，人虽然是群居为主，但大都喜欢低迷的房屋（可参考桐子林、金沙的老房子），高密度的维修成本很高。最后就是小区物业的管理维护了，毕竟一个小区这方面差了你卖房时买房人连小区都难接受。
2 、大多数新房目前的状况是买了再卖就会亏，主要原因是新房单价过高。
3 、不要为了“新”买太远太偏的位置，很多人都有这种执念，接受不了市区的老房子，买个连菜市场都不知道在哪里的新房小区。
4 、最值得购买的是市区前几年的次新房，这种房子经过市场的磨合，价格相对合理，溢价少，有新房的品质还有二手的价格，尤其是在近期的“38 号文件”发布后。
5 、这是最重要的，现在买房你就要做好亏损的打算！亏损基本不可避免。
19 年，那会相比于 17 、18 年房价已有所下滑，但是买房做投资的客户依然很多很多，市场交易量很大。20 年开始，天府新区的新区概念开始疯狂横扫整个成都乃至全国，各种高大上的公司、企业、产业开始入驻，这种夸张的宣传方式甚至带动了远在成都外的“视高、黄龙溪”。到了 21 年，已经夸张到大家都以为房子买了就会赚，不会亏，能在短短几年内实现家庭资产翻倍的“优质资产”（事实是我们中间方也是这样认为，包括各种大的房产主播和博主）。那个时间点，很多没钱买房的人都想着房价跌，颇有种吃不到葡萄说葡萄酸的意味！主城区房价平均已经比 19 年高 30%多了，那段时间听说很多同行尤其是天府新区因为房价涨的太快而离职，具体原因就是业主一天一个价，心态崩了。那会的“大源、新川、天府公园、商务区、兴隆湖”整个南边，简直是一片火热，买房真像买白菜一样，不少摇号楼盘当时摇号摇到就是赚百万起步。当时为了买一套房还多了很多非正规手续的交易。21 年底我劝我哥卖掉了他的第一套房，第一是因为他的房子房龄偏老了；第二是他们需要换个大点的。到了 22 年，市场依旧火热，我哥接近一年看了南门很多楼盘，那会远大的更名房（远不止这一个楼盘），以及怡心湖的新房他都看了，但都没有下手，他始终觉得太远了。当时的“鹤林村”也就是现在的“锦江生态带”，总高 40 多层楼的房子能卖到 3 万+的单价。23 年，房价已经开始走下坡路了，购房、贷款也迎来了从来没有的政策。24 年房价下滑趋势已经特别明显，多数买房的人都开始犹豫、徘徊，房屋投资客开始抛房跑路，房屋真实属性开始回归，主城区整体房价相比于 20 ～ 22 年高峰期下降约 30%-35%。也就是很多家庭掏空 6 个钱包购房凑齐的首付款全部亏掉，卖房要借钱还债才能卖。25 年，这一年相较于 24 年，房价跌幅开始减少，客业成交周期变长，成交量虽然依旧坚挺，但我们很清楚，这是成交价换来的。至此，成都已全面进入“以价换量”的周期。
26 年农历新年第一周后，客户看房量和成交量开始大幅提升，每年都是如此（大抵是因为新年回家，相亲的、结婚的，家里商量好了，去年的年终奖也到位了），但今年特殊的地方在于，我们的签约中心客业见面沟通的数据比成交数据高很多，也就是说大量的购房需求还是在，只是在价格方面还是需要继续斡旋，买房变的更加谨慎了。这两年不止房地产，甚至年轻人消费观也完全变了，不婚不育，晚婚晚育，不买房不买车，摆烂等。
所以，2026 我们到底该如何购房呢？
1 、房屋全面回归居住属性（房屋是用来住的，不是用来炒的），居住属性包括配套、居住舒适度和小区物业管理维护。人口减少会导致城市向产业收缩，配套最重要的就是生活便利性（公共交通、医疗、商业），也就是位置；其次是居住舒适度，人虽然是群居为主，但大都喜欢低迷的房屋（可参考桐子林、金沙的老房子），高密度的维修成本很高。最后就是小区物业的管理维护了，毕竟一个小区这方面差了你卖房时买房人连小区都难接受。
2 、大多数新房目前的状况是买了再卖就会亏，主要原因是新房单价过高。
3 、不要为了“新”买太远太偏的位置，很多人都有这种执念，接受不了市区的老房子，买个连菜市场都不知道在哪里的新房小区。
4 、最值得购买的是市区前几年的次新房，这种房子经过市场的磨合，价格相对合理，溢价少，有新房的品质还有二手的价格，尤其是在近期的“38 号文件”发布后。
5 、这是最重要的，现在买房你就要做好亏损的打算！亏损基本不可避免。
30 条回复 • 2026-03-19 11:29:31 +08:00
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Bigstupidcat 2 天前
那还买个 der
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mcgoryang OP @Bigstupidcat 亏损不代表不能购买，而是房子在未来一段时间会沦为像车一样的消费品
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SheepInMountain 2 天前
我记得我媳妇学什么房地产估值还是啥，里面判断房子的第一点是，位置，地段，好的地段无法复制。
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sddyzm 2 天前 via iPhone
消费品
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027creed 2 天前
买了就要亏，是不是租房更划算？而且我国超过 15 年的房子就是“老房子”了！卖的时候最起码砍一半
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h3ral 2 天前
老哥龙泉大面二手电梯房，和一环老破小你觉得选哪个好呀
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should 2 天前
南门如果想买个四室+啥都有，总价两百多个-300 买哪比较好
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ZeawinL 2 天前
感谢分享, 用 AI 排了下版, 舒服很多.
https://chatgpt.com/s/t_69b7cfa81e688191846fee42f2c4b37c |
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akiyamamio 2 天前
太棒了，我就等着它跌呢
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mcgoryang OP @SheepInMountain 现在购房逻辑确实是这样
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mcgoryang OP @should 区域和价格竟然都确定了，那就建议自己多看多了解，二手市场最好的参考就是近期的成交价与优质房源的挂牌价，这两个查清楚了，短时间内不管买哪里，都不会吃亏。价格都是经过市场反复磨合过的，不论买哪个小区，同样的价格只是长短板的区别
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mcgoryang OP @akiyamamio 一定程度上可以等
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akiyamamio 2 天前
@mcgoryang #16 高新大源一二街这边，下半年会降嘛？
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dswest 2 天前
你做中介，利益相关方，劝你哥在高点置换。如果是成交了，记你一辈子
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doctorzry 2 天前 via Android
天府三街五街那边有在看了解，但是房价太离谱了。绕城外的地段卖的比市中心还贵😂，不愧是未来的高新区。
我同学在那工作租房也是比市区还要贵一截，平时进城找我们玩，还得坐半天 1 号线。 |
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mcgoryang OP @akiyamamio #17 目前情况是会的
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akiyamamio 2 天前
@mcgoryang #20 虽然不知道真的假的，毕竟大家都没法预测，但是好听爱听
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tina2998 2 天前
我觉得房子左右上下邻居的素质至关重要，其它都可以往后靠
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Bigstupidcat 2 天前
@mcgoryang 之前看了个楼盘，卓越云门锦绣。感觉地段还不错，楼下就是地铁，然后挨着玉林那边
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mcgoryang OP @Bigstupidcat 那您看房还是看了蛮久的了
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liuy1994g 1 天前
我就等着附近改善楼盘降价了，结果人家稳得很，只有我的刚需 kuangkuang 降
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Bigstupidcat 1 天前
@mcgoryang 是的，一直想置换一套改善
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sdasgasrgsdg 2 小时 32 分钟前
只看上了新房，目前三个皇城 pk：中交柳岸澜语、华润上璟润府、国宾泊萃，有没有建议？
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